나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31496 [1] 광주광역시 광산구 월계동 764-3 첨단산업기지호반아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밝은 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 '숭덕고등학교' 북서측 인근에 위치하는 '첨단산업기 지 호반아파트' 제102동 제2층 내에 소재하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점 포 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대 중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호(남향, 계단식)로서, (사용승인일 : 1995.04.21) 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 몰딩, 타일마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 정도의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2025-12-29) <교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업 기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31496 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOO (광주비아농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 764-3 첨단산업기지호반아파트 102동 2층201호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.59㎡ (약 18.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 198,000,000원

사용승인일: 1995년 4월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치하며, '숭덕고등학교' 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호(남향, 계단식)입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 몰딩, 타일마감 등으로 되어 있습니다.

바닥은 장판지 및 타일마감 등이며, 창호는 새시창입니다.

3.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용 상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 평지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (2회 지정)

* 국가산업단지 (첨단산업기지사업완료지구)

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

소유권 보존(1995.05.12), 소유권 이전(2003.12.31, 2006.11.20) 등 소유권 변동 이력이 있습니다.

근저당권(2017.11.13, 광주비아농업협동조합, 76,800,000원), 가압류(2022.10.21, 소상공인시장진흥공단, 9,979,442원), 임의경매(2026.05.11, 광주비아농업협동조합, 60,454,680원) 등의 권리 설정 및 말소 이력이 있습니다.

등기부채권 총액은 86,779,442원입니다.

5.2. 말소기준권리

2017년 11월 13일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

5.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

5.4. 임차인 현황 및 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 보증금 및 차임은 얼마인지 등은 추가 확인이 필요합니다.

6. 상권분석

6.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 월계동은 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주거 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

숭덕고등학교가 인근에 있으며, 전반적으로 주거 생활에 필요한 편의 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 4번 검색 결과 참조)

6.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광산구 내 첨단지구는 산업단지 포함 지역이므로, 일부 공공시설이나 산업 관련 시설이 분포할 가능성은 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 교육 시설

* 숭덕고등학교 (인근)

* 월계중학교, 첨단중학교, 천곡중학교, 비아중학교 (주변)

* 한국방송통신대학교 광주캠퍼스, 남부대학교 (차량 이용 가능 거리)

7.2. 주거 편의 시설

주변 검색 결과, '뚜레쥬르 광주월계' 등 지역 내 상업시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. (상세 정보는 4번 검색 결과 참조)

8. 잠재적 리스크

8.1. 미상 임대 관계

임대관계가 미상으로 확인되어, 점유 관계 및 보증금 미상 임차인이 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

8.2. 토지 이용 제한

국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 규정을 명확히 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 장점 요약

* 광주광역시 광산구 월계동의 주거 지역 내 아파트 물건

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

* 다양한 교육 시설 및 생활 편의시설 근접

10. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 아파트로서, 1995년식 건물이나 전반적인 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 9천 8백만원으로 책정되었으며, 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 비교적 깨끗한 편입니다.

하지만 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크와 다수의 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 따라서, 본 물건의 투자 가치를 판단하기 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 점유 관계 확인 및 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 198,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 물건의 현황, 권리 분석 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 미상 임대 관계에 대한 위험 부담을 감안해야 합니다.

일반적으로 경매 초기에는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 따라서, 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 컨설팅을 받거나, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 면밀히 분석하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.