나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31534 [1] 광주광역시 서구 치평동 1161-5 금호타운 404동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 치평동 소재 "치평초등학교" 서측 인근에 위치하는 금호타운 제404동 제10층 제1002호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공 및 업무시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층~지상17층 건물 내 제10층 제1002호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31534 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1161-5 금호타운 404동 10층1002호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 42.27㎡ (약 12.78평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 373,900,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "치평초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공 및 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층~지상17층 건물 중 제10층 제1002호임.

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

창호: 새시창호

이용 상태: 아파트로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 다수의 근저당권, 가압류, 압류 내역이 확인됨.

등기구분: 갑2(소유권이전), 갑3(소유권이전), 갑4(소유권이전-매매), 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(가압류), 갑8(임의경매), 갑9(가압류), 갑10(가압류), 갑11(압류)

권리자: 신해자, 박태진, 김대중, 서광주세무서장, 서울보증보험, 에스비아이저축은행, 광주원예, 광주은행 등

말소: 대부분의 권리가 '말소' 처리되었음.

3.2. 채권자 및 채무 내역

채권자: 에OOOOOOOO (에스비아이저축은행으로 추정)

채권 총액 (등기부채권 총액): 659,878,622원

주요 채권 내역:

* 에스비아이저축은행 근저당권 (말소기준권리): 290,400,000원 (2020-11-11)

* 에스비아이저축은행 근저당권: 36,000,000원 (2021-06-16)

* 에스비아이저축은행 근저당권: 120,000,000원 (2022-02-23)

* 에스비아이저축은행 근저당권: 66,000,000원 (2022-06-24)

* 서울보증보험 가압류: 110,827,690원 (2026-04-15)

* 광주원예 가압류: 27,216,088원 (2026-05-14)

* 광주은행 가압류: 9,434,844원 (2026-06-25)

* 기타 압류 및 임의경매 개시 결정 등

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

내부 확인: 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략되었음.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을15 (에스비아이저축은행 근저당권, 2020-11-11 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 없음 (기재된 바 없음).

따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 경매를 통해 소유권이 이전되면 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 근린생활시설

본 건 인근에는 주거단지 내 상가들을 중심으로 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됨.

4.2. 기타 상업 시설

주변에 공공 및 업무시설이 혼재되어 있어, 상업적 이용 가치 또한 일정 부분 존재할 것으로 판단됨. (세부 상권 분석을 위한 추가 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 서측 인근에 치평초등학교가 위치하여 초등 교육에 대한 접근성이 양호함. (중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 의료 및 편의 시설

주변에 병원, 약국 등 의료 시설과 마트, 편의점 등의 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 이는 검색 조사를 통해 확인할 수 있음. (예: 광주광역시 서구 지역 내 주요 병원, 마트 등 검색)

5.3. 대중교통 이용 편의성

인근 버스 승강장을 통해 시내 이동이 가능하며, 광주광역시의 교통망을 고려할 때 대중교통 이용은 편리한 편에 속함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해, 건물 내부 상태(마감, 설비, 누수 등)에 대한 파악이 불가함. 이는 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 내포함.

6.2. 미확인 임대차 관계

임대관계가 미상이고 인수되는 보증금 합계가 0원이지만, 실제 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 권리관계 복잡성

등기부 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준이며, 다양한 종류의 권리(압류, 가압류, 근저당)가 설정되었던 이력이 있어, 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구 치평동의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며 교통 여건도 무난한 편임. 그러나 내부 상태 확인이 불가하고 임대차 관계가 불명확하다는 점은 주요 리스크 요인임. 등기부채권 총액이 상당하지만, 말소기준권리 외 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 문제는 크지 않을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 서구의 주요 주거 지역 내 위치

* 치평초등학교 인근의 양호한 교육 환경

* 내부 미확인 및 임대관계 불명확으로 인한 감정가 대비 저가 매수 가능성

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 명확한 권리 관계 (말소기준권리 외)

9. 예상 입찰가

감정가 373,900,000원을 기준으로, 내부 미확인으로 인한 리스크와 향후 명도 과정에서의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요함. 임차인 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적 요인이지만, 내부 상태 파악 불가로 인한 수리비 및 잠재적 명도 이슈 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 함. 일반적으로 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 상세한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.