나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31547 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "한국폴리텍대학광주캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하 고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층 건물 중 제5층 제504호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

이파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31547 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물면적:

전용면적: 58.01㎡ (약 17.55평)

공급면적 (분양면적 유사): 약 80.71㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 운암동에 소재하며, '한국폴리텍대학 광주캠퍼스' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

아파트 단지 북서측으로는 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약 및 임차인 현황 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2017년 5월 4일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2017-05-04)

* 근저당: 우리은행 (2017-05-04, 65,160,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김상용 (2025-03-13, 168,900,000원)

* 전입일자: 2022-11-07

* 확정일자: 2022-09-16

* 대항력: 없음

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-05-13, 168,900,000원)

권리분석 요약:

매각으로 인해 근저당권, 주택임차권, 강제경매 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 김상용은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 234,060,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 운암동 지역은 주거 단지와 교육 시설이 밀집한 지역입니다.

한국폴리텍대학 광주캠퍼스가 인접해 있어 대학생 및 교직원 등 유동인구의 잠재적 수요가 존재합니다.

아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설과 더불어, 인근 지역에 형성된 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 간선도로와 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

* 교육: 주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 편의시설: 검색 결과에 따르면, 단지 주변으로 은행, 편의점, 마트, 공원 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 비교적 신축(2017년 준공) 아파트 단지로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 학교 주변 환경 보호를 위한 건축 및 용도 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물의 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 가치 변화의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 수하임아파트 101동 5층 504호로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건 및 생활 편의성이 양호합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 임차인 관련 부담도 없습니다.

한국폴리텍대학 인근이라는 점을 고려할 때, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 접근성: 간선도로 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

* 실거주 적합성: 비교적 신축인 아파트이며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 202,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 추가적인 보증금 인수 비용은 발생하지 않습니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 감정평가액을 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 상황, 본 건의 물리적 상태, 지역 내 유사 물건의 시세, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 구체적인 가치 판단은 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.