나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31418 [1] 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리 629-8 단독주택 경매

전남광주통합특별시 곡성군 옥과면 설산로 386-8 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경31418(광주지방법원 경매7계). 감정가 255,260,700원, 최저가 178,683,000원. 매각기일은 2026-12-01입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 31418 [1]
소재지	전라남도 곡성군 옥과면 설옥리 629-8
도로명주소	전남광주통합특별시 곡성군 옥과면 설산로 386-8
용도	토지
매각기일	2026.12.01
관할법원	광주지방법원 경매7계 (062-239-1607(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	(접함)임업용산지, (저촉)보전관리지역, 가축사육제한구역, (저촉)농림지역, 보전관리지역

면적

토지면적	913㎡ (276.18평)
건물면적	168.53㎡ (50.98평)

금액

감정가	255,260,700원
최저가	178,683,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	17,868,300원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.20	255,260,700원	유찰
2차	2026.12.01	178,683,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리 소재 &quot;설옥리2구마을회관&quot; 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 전원주택단지, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 농촌지역임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하나, 산간지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.
형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 기호1)은 단독주택부지, 기호3)은 진입도로로 이용중임.
인접 도로상태: 본건 남동측 인근으로 개설된 진입 도로(노폭 약4미터 내외)를 통해 막다른 도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호3) 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
제시목록 외의 물건: --
공부와의 차이: 기호3)은 공부상 지목은 &quot;대&quot;이나 현황은 &quot;도로&quot;임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): --

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호2) 조적조 및 일반철골구조 판넬위싱글지붕 2층건으로 외벽 : 적벽돌치장, 통나무 판넬마감 등 내벽 : 편백 목재 및 벽지, 타일 등 창호 : 새시2중창임.
이용상태: 단독주택임.
설비내역: 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: --
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 탐문에 의하면 1층 일부는 임대중인 것으로 조사되나 소유자 비협조 등으로 내부 접근이 불가능하여 상세내역은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 3. 지분 매각 (일괄매각이므로 공유자 우선매수권 없음)
- 목록 3. 현황 '도로'임
- 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31418 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리 629-8

용도: 단독주택

감정가: 255,260,700원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨시너지제이차유동화전문

특이사항: 공유자우선매수신고, 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 3. 지분 매각 (일괄매각이므로 공유자 우선매수권 없음)

- 목록 3. 현황 '도로'임

- 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함

2.2. 토지 정보

토지면적: 913.00㎡ (약 276평)

토지지분: 883㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: "설옥리2구마을회관" 북서측 근거리, 전원주택단지, 농경지, 농가주택 혼재된 농촌 지역.

- 형태 및 이용상태: 부정형 토지. 기호1)은 단독주택부지, 기호3)은 진입도로로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남동측 인근 개설된 진입 도로(노폭 약 4미터 내외)를 통해 막다른 도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 기호1) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역. 기호3) 보전관리지역, 가축사육제한구역.

- 공부와의 차이: 기호3)은 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로'임.

2.3. 건물 정보

건물면적: 168.53㎡ (약 51평)

건물지분: 168.53㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물감정평가요항표:

- 건물 구조: 조적조 및 일반철골구조 2층 단독주택. 외벽: 적벽돌치장, 통나무 판넬 마감 등. 내벽: 편백 목재 및 벽지, 타일 등. 창호: 새시 2중창.

- 이용상태: 단독주택.

- 설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타사항: 1층 일부 임대 중으로 추정되나 내부 접근 불가.

2.4. 매각 대상

매각대상: 토지지분/건물전체매각

일괄매각: 예

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리에 위치하며, "설옥리2구마을회관"에서 북서측으로 가까운 거리에 있습니다. 주변은 전원주택단지, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 산간 지역에 위치하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 인근으로 약 4미터 폭의 진입 도로가 있으나 막다른 도로와 접해 있습니다.

3.3. 접근성

옥과 IC 인근에 위치하며, 광주광역시까지 차량으로 약 20~25분 거리에 있어 광주 접근성은 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

- 소유권이전 (2011-10-12): 유진규

- 소유권이전 (2022-05-24): 김진현 (매매)

- 근저당권 (2022-05-24): 광주은행 (144,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (2023-12-01): 서민금융진흥원 (6,662,070원) - 말소

- 압류 (2024-08-08): 곡성군 (재무과-00 3340) - 말소

- 압류 (2024-12-10): 북구(광주광역시) (세무1과-0 08967) - 말소

- 임의경매 (2026-05-11): 케이씨시너지제이차유동화전문 (120,522,380원) - 말소 (본건 경매 개시)

총 채권액 (토지): 150,662,070원

건물 등기부 요약:

- 소유권보존 (2012-11-02): 유진규

- 소유권이전 (2022-05-24): 김진현 (매매)

- 근저당권 (2022-05-24): 광주은행 (144,000,000원) - 말소기준권리

- 전세권설정 (2022-05-24): 유진규 (100,000,000원) - 말소

- 가압류 (2023-12-01): 서민금융진흥원 (6,662,070원) - 말소

- 압류 (2024-08-08): 곡성군 (재무과-00 3341) - 말소

- 압류 (2024-12-10): 북구(광주광역시) (세무1과-0 08967) - 말소

- 압류 (2025-07-01): 국민건강보험공단 (자격징수 부-906057) - 말소

- 임의경매 (2026-05-11): 케이씨시너지제이차유동화전문 (120,522,380원) - 말소 (본건 경매 개시)

총 채권액 (건물): 250,662,070원

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 광주은행 근저당권(2022-05-24)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 토지 및 건물에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 유진규

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2022-05-24 (토지등기부상), 2022-06-08 (건물등기부상)

배당신고일자: 2026-06-29

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 전세권 설정(100,000,000원)이 있었으나 말소되었습니다. 임차인 유진규 씨는 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 낙찰 후 배당을 통해 우선 변제받게 될 가능성이 높습니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

4.4. 기타 권리사항

- 공유자우선매수신고: 특이사항으로 공유자 우선매수 신고가 있으나, 목록 3 (토지 지분)은 일괄매각 대상 토지의 일부로서 공유자 우선매수권이 적용되지 않는다는 주의사항이 있습니다.

- 유동화 물건: 본 건은 유동화 전문 회사에서 신청한 임의경매 물건입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

주변은 농경지와 농가주택, 일부 전원주택 단지가 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 가장 가까운 편의 시설은 옥과면 소재지 내에 위치하며, 차량으로 이동해야 합니다.

5.2. 생활 편의 시설

옥과면 소재지에는 농협, 하나로마트, 병원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.3. 잠재적 혐오 시설

검색 결과, 주변에 유해하거나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 인근에 존재할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

옥과면 소재지에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6.2. 의료 시설

옥과면 소재지에 병원 등 기본적인 의료 시설이 있습니다.

6.3. 자연 및 관광 시설

주변에 설산, 수도암 등 산림 자원이 풍부하며, 곡성 지역의 주요 관광지인 섬진강 기차마을, 압록유원지 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 현황

- 목록 3은 공부상 지목이 '대'이나 현황상 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 제한이 있거나, 도로로서의 가치만 인정될 수 있음을 의미합니다. 정확한 이용 및 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

- 토지 일부가 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있으나, 지분 매각 대상인 목록 3에는 해당 권리가 적용되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 이는 낙찰 후 공유자 간의 분쟁 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

7.3. 내부 접근 불가

건물 일부가 임대 중인 것으로 추정되나, 소유자 비협조로 인해 내부 접근이 불가능하여 정확한 상태 및 상세 임대 내역 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용이나 추가적인 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 조용한 환경에 자리하고 있습니다. 감정가는 약 2억 5천 5백만 원 수준이며, 대지 약 276평, 건물 약 51평의 규모를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 목록 3의 토지가 현황상 '도로'로 이용되고 있고, 지분 매각이라는 점, 그리고 토지 일부가 농림지역 및 보전관리지역 등에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 내부 접근이 불가능하여 건물 상태를 정확히 파악하기 어렵다는 점도 리스크 요소입니다. 공유자 우선매수 신고가 있으나 일부 지분 매각에는 적용되지 않는다는 점도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 옥과 IC 인근으로 광주 접근성이 비교적 양호합니다.

* 주변에 관광 자원(설산, 수도암 등)이 풍부하여 향후 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 255,260,700원입니다.

현재 주변 부동산 시세 정보를 종합적으로 분석해 볼 때, 유사한 규모의 농촌 지역 단독주택 매물들이 1억 중반에서 2억 중반까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 토지 면적이 넓고 창고 시설 등을 갖춘 일부 매물은 2억 초중반의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 경우, 토지 일부(목록 3)가 '도로'로 이용되고 있으며 지분 매각이라는 점, 건물 내부 확인 불가, 그리고 농림지역 등 토지 이용 제한 사항은 시세 반영 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사 결과(건물 상태, 도로 현황 상세 파악, 주변 시세 비교 등)를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가와 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31418 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리 629-8

용도: 단독주택

감정가: 255,260,700원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨시너지제이차유동화전문

특이사항: 공유자우선매수신고, 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각

- 목록 3. 지분 매각 (일괄매각이므로 공유자 우선매수권 없음)

- 목록 3. 현황 '도로'임

- 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함

2.2. 토지 정보

토지면적: 913.00㎡ (약 276평)

토지지분: 883㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: "설옥리2구마을회관" 북서측 근거리, 전원주택단지, 농경지, 농가주택 혼재된 농촌 지역.

- 형태 및 이용상태: 부정형 토지. 기호1)은 단독주택부지, 기호3)은 진입도로로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남동측 인근 개설된 진입 도로(노폭 약 4미터 내외)를 통해 막다른 도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 기호1) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역. 기호3) 보전관리지역, 가축사육제한구역.

- 공부와의 차이: 기호3)은 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로'임.

2.3. 건물 정보

건물면적: 168.53㎡ (약 51평)

건물지분: 168.53㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물감정평가요항표:

- 건물 구조: 조적조 및 일반철골구조 2층 단독주택. 외벽: 적벽돌치장, 통나무 판넬 마감 등. 내벽: 편백 목재 및 벽지, 타일 등. 창호: 새시 2중창.

- 이용상태: 단독주택.

- 설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타사항: 1층 일부 임대 중으로 추정되나 내부 접근 불가.

2.4. 매각 대상

매각대상: 토지지분/건물전체매각

일괄매각: 예

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

3.2. 교통 상황

3.3. 접근성

옥과 IC 인근에 위치하며, 광주광역시까지 차량으로 약 20~25분 거리에 있어 광주 접근성은 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

- 소유권이전 (2011-10-12): 유진규

- 소유권이전 (2022-05-24): 김진현 (매매)

- 근저당권 (2022-05-24): 광주은행 (144,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (2023-12-01): 서민금융진흥원 (6,662,070원) - 말소

- 압류 (2024-08-08): 곡성군 (재무과-00 3340) - 말소

- 압류 (2024-12-10): 북구(광주광역시) (세무1과-0 08967) - 말소

- 임의경매 (2026-05-11): 케이씨시너지제이차유동화전문 (120,522,380원) - 말소 (본건 경매 개시)

총 채권액 (토지): 150,662,070원

건물 등기부 요약:

- 소유권보존 (2012-11-02): 유진규

- 소유권이전 (2022-05-24): 김진현 (매매)

- 근저당권 (2022-05-24): 광주은행 (144,000,000원) - 말소기준권리

- 전세권설정 (2022-05-24): 유진규 (100,000,000원) - 말소

- 가압류 (2023-12-01): 서민금융진흥원 (6,662,070원) - 말소

- 압류 (2024-08-08): 곡성군 (재무과-00 3341) - 말소

- 압류 (2024-12-10): 북구(광주광역시) (세무1과-0 08967) - 말소

- 압류 (2025-07-01): 국민건강보험공단 (자격징수 부-906057) - 말소

- 임의경매 (2026-05-11): 케이씨시너지제이차유동화전문 (120,522,380원) - 말소 (본건 경매 개시)

총 채권액 (건물): 250,662,070원

4.2. 인수되는 권리

4.3. 임차인 현황

임차인: 유진규

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2022-05-24 (토지등기부상), 2022-06-08 (건물등기부상)

배당신고일자: 2026-06-29

대항력: 없음

4.4. 기타 권리사항

- 유동화 물건: 본 건은 유동화 전문 회사에서 신청한 임의경매 물건입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

5.2. 생활 편의 시설

옥과면 소재지에는 농협, 하나로마트, 병원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.3. 잠재적 혐오 시설

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

옥과면 소재지에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6.2. 의료 시설

옥과면 소재지에 병원 등 기본적인 의료 시설이 있습니다.

6.3. 자연 및 관광 시설

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 현황

- 토지 일부가 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있으나, 목록 3의 지분 매각에는 해당 권리가 적용되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 이는 낙찰 후 공유자 간의 분쟁 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

7.3. 내부 접근 불가

8. 종합 의견

그러나 목록 3의 토지가 현황상 '도로'로 이용되고 있으며 지분 매각이라는 점, 그리고 토지 일부가 농림지역 및 보전관리지역 등에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 내부 접근이 불가능하여 건물 상태를 정확히 파악하기 어렵다는 점도 리스크 요소입니다. 공유자 우선매수 신고가 있으나 일부 지분 매각에는 적용되지 않는다는 점도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 옥과 IC 인근으로 광주 접근성이 비교적 양호합니다.

* 주변에 관광 자원(설산, 수도암 등)이 풍부하며, 곡성 지역의 주요 명소들과 접근성이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 255,260,700원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가와 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.