나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31520 [1] 광주광역시 광산구 흑석동 746 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 "하남3지구" 내에 소재하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 주상나지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-04-26), 지구단위계획구역(2019-04-26), 소로2류(폭 8m~10m)(20 19-04-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)임.

제시목록 외의 물건

후면 별지 '지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 건물 일련번호(2) 지상 4층에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일: 2020.10.13) 외벽 : 석재타일 등, 창호 : 하이새시창호 마감임.

이용상태

일련번호(2) : 제1종근린생활시설(소매점 및 다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광설비 각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경31520 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 흑석동 746

1.3. 건물 용도

근린주택

1.4. 감정가

1,405,344,800원

1.5. 토지 면적

257. 80㎡ (77.99평)

1.6. 건물 면적

477. 26㎡ (144.37평)

제시외 면적: 49.60㎡ (14.99평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

금남새마을금고 (확인됨)

1.10. 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광설비 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 "하남3지구" 내에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 28일 접수된 금남새마을금고의 근저당권(채권최고액 828,000,000원)입니다.

3.1. 2.총 채권액

등기부상 채권 총액은 토지 920,400,000원, 건물 1,250,400,000원으로 합계 약 2,170,800,000원입니다. 이는 감정평가액 1,405,344,800원을 상당히 초과하는 금액입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-14, 확정일자: 2022-01-19, 배당신고일자: 2025-03-25, 대항력: 없음

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-13, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 김

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-01, 확정일자: 2023-01-12, 배당신고일자: 2026-06-11, 대항력: 없음

* 박

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2021-11-02, 확정일자: 2026-02-11, 배당신고일자: 2026-06-05, 대항력: 없음

* 배

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-28, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 배

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-02, 확정일자: 2024-11-28, 배당신고일자: 2026-06-19, 대항력: 없음

* 배

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-02, 확정일자: 2023-05-19, 배당신고일자: 2026-07-09, 대항력: 없음

* 양

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-25, 확정일자: 2023-07-26, 배당신고일자: 2026-02-26, 대항력: 없음

* 여

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-30, 확정일자: 2023-05-09, 배당신고일자: 2026-02-24, 대항력: 없음

* 유

보증금: 500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-18, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2026-06-24, 대항력: 없음

* 윤

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-28, 확정일자: 2023-04-28, 배당신고일자: 2026-05-29, 대항력: 없음

* 장

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-27, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 장

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-13, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-01-09, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 최

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-28, 확정일자: 2020-12-04, 배당신고일자: 2024-12-17, 대항력: 없음

* 홍

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-28, 확정일자: 2026-02-09, 배당신고일자: 2026-06-17, 대항력: 없음

3.2. 1.인수 보증금 합계

0원

3.2. 2.임차인 관련 주의사항

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계는 현황 조사 등을 통해 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분류

본 건물은 제1종근린생활시설(소매점 및 다가구주택)로 이용 중으로, 다양한 업종 및 주거 기능이 복합된 건물입니다.

4.2. 주변 상가 및 주거 환경

"하남3지구" 내 위치하여 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 수요를 충족하는 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육시설

흑석동 일대에는 다수의 초·중·고등학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 설비

제시외 건물(49.60㎡) 및 태양광 설비가 일괄 매각에 포함되므로, 관련 비용 및 관리 부담을 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정평가액을 크게 초과하므로, 낙찰 후 채권 변제 및 권리 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (단, 임차인 대항력 없음으로 인한 보증금 인수 위험은 없습니다.)

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 변동성에 따른 시세 차익 또는 손실 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 근린주택으로, 양호한 입지 조건과 다수의 근린생활시설 및 주거 기능을 갖추고 있어 잠재력이 있습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정평가액을 초과하는 점은 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 채권 관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 비교적 최신 시설 이용 가능

* 일괄 매각 대상인 제시외 건물 및 태양광 설비는 부가 가치 창출 가능성 보유

* '하남3지구' 내 위치하여 지역 상권 및 주거 수요 확보 용이

* 모든 임차인의 대항력 부재로 인한 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,405,344,800원

등기부상 총 채권액: 약 2,170,800,000원

채권 총액이 감정평가액을 크게 초과하는 점을 고려할 때, 본 건은 감정가 이하에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 제공된 주변 시세 정보(연립주택, 2014년식, 약 81㎡ 기준 3.2억~3.7억 원)는 본 건(2020년식 근린주택)과는 직접 비교하기 어렵습니다. 건물 연식 및 입지 조건을 고려하여 보수적인 관점에서 11억 원 ~ 13억 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 78% ~ 92% 수준입니다. 최종 입찰가는 경매 당일 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.