나이스옥션 법원경매 광주 2026타경4194 [1] 전라남도 나주시 성북동 11 성북아파트 106동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 성북동 소재 나주중앙초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건내 2층 203호(남서향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 잇음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-04)<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경4194 (1)

소재지: 전라남도 나주시 성북동 11 성북아파트 106동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 59,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 정비구역

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.37㎡ (약 14.63평)

토지지분: 48.37㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물지분: 39.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

분양면적: 제공되지 않음. (일반적으로 '건물면적'은 전용면적을 의미하며, 분양면적은 별도로 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 성북동에 소재한 성북아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 나주중앙초등학교 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내로 차량 진입이 용이하며, 단지 서측으로는 공도와 연결되는 단지 내 도로가 잘 정비되어 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 나주중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 기타: 나주시청 등 공공기관과도 접근성이 양호한 편입니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

인근 지역을 조사한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 17일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 이보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)는 존재하나, 모두 소유권이전 관련 등기이며, 후순위의 모든 권리(을2, 을3, 갑3, 갑5, 갑10, 갑11, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련: 나애례(1998년), 홍유주(2018년 증여) 명의로 소유권 이전이 있었습니다.

* 근저당권: 국민은행(11,000,000원, 2020.06.17), 웰릭스에프앤아이대부주식회사(19,500,000원, 2020.09.18), 김용배(30,000,000원, 2023.06.09) 등이 등기되었습니다.

* 압류 및 가압류: 국민건강보험공단, 동구, 광산구, 근로복지공단, 주식회사디케이마린, 북광주세무서장, 광산세무서장 등 다수의 기관에서 압류 및 가압류 등기가 경료되었으며, 이 중 국민은행의 임의경매(2026.05.11, 8,377,692원)가 본 경매의 직접적인 원인이 되었습니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 113,863,716원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건이 소재한 성북아파트 단지 주변으로는 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 이는 단지 내 거주민들의 일상생활에 편리함을 더합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

인근 나주중앙초등학교 및 아파트 단지 밀집 지역이라는 점을 고려할 때, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 상권의 유지 및 발전을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

나주중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 가까이 있어 장보기 등 일상생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로망이 잘 갖춰져 있고, 주요 도로와의 연결성도 양호하여 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 버스 노선 등을 통해 시내 이동이 가능합니다.

5.3. 도시계획 및 제한 사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 대로3류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경 보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 재생 및 개발 가능성이 있으나, 이 과정에서 발생할 수 있는 추가 부담금 발생이나 사업 지연 가능성, 공사로 인한 소음 및 불편 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 등기되지 않은 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 다수 권리 관계

등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등기 내역이 존재합니다. 비록 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되지만, 채무 총액이 높아 경매 절차 진행 과정에 변수가 발생할 가능성도 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

다양한 토지이용계획 및 제한사항(예: 역사문화환경 보존지역, 보호구역 등)이 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 성북동에 위치한 아파트로, 나주중앙초등학교 인근의 주거 편의성과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 5,900만원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리들이 존재하며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 정비구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 하는 요인이지만, 동시에 개발 과정에서의 불확실성도 내포하고 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하며, 각종 토지이용 제한 사항 또한 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 소액 투자를 고려해볼 만한 물건으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 5,900만원의 감정가는 소액 투자자에게 매력적인 진입 장벽을 제공합니다.

* 안정적 주거 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 59,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현황, 주변 시세, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 낙찰가율을 70~80% 수준으로 가정하고, 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이를 바탕으로 대략적인 입찰 희망가는 41,300,000원에서 47,200,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 최신 시세 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다. (상기 금액은 인수 보증금 0원을 제외한 금액이며, 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.