나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3600 [1] 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1178 달성화성파크드림 208동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 '구지면행정복지센터' 남동측 인근(응암리)에 위치하는 '달성화성파크드림' 제208동 제4층 제403호로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 주변상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제4층 제403호로서, 외벽: 석재 치장, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지, 타일 등 마감. 바닥: 타일 깔기 등 마감. 창호: 새시 창호입니다.

이용상태

기호(가): 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기호(가): 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입 니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터 내외, 동측으로 폭 약 15미터 내외, 남동, 남서, 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3600 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지

대구광역시 달성군 구지면 응암리 1178 달성화성파크드림 208동 4층403호

1.3. 건물 정보

용도: 아파트

준공년월: 2011년 02월 01일

총 층수: 20층

해당 층수: 4층

1.4. 면적 정보

토지 면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 전용 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 공급 면적: (공급 면적 정보는 제공되지 않았으나, 전용 면적 84.97㎡는 약 34~35평형에 해당할 것으로 추정됩니다.)

1.5. 감정가

155,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 응암리 소재 '달성화성파크드림' 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린 상가 등으로 형성되어 있습니다. [cite: (from provided text)]

2.2. 교통 여건

단지 인근으로 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 일반 차량의 접근 또한 용이하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. [cite: (from provided text)]

2.3. 도로 접근성

단지는 북동측으로 폭 약 20미터, 동측으로 약 15미터, 남동, 남서, 북서측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. [cite: (from provided text)]

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 폭 8미터 미만의 소로3류, 폭 20~25미터의 중로1류, 폭 12~15미터의 중로3류와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다. [cite: (from provided text)]

주변에 일반산업단지가 포함된 지역으로, 이는 배후 수요 증가 요인이 될 수 있으나, 혐오 시설로 분류될 만한 특정 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권 변동 내역은 대구도시공사(보존) → 정향미(이전) → 서영진(매매, 이전) 순으로 파악됩니다. [cite: (from provided text)]

3.2. 등기부상 권리 현황

- 근저당: 한국주택금융공사 (2022.03.31. / 154,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 주식회사카카오뱅크 (2025.02.17. / 11,869,917원)

- 임의경매: 한국주택금융공사 (2026.05.07. / 149,561,925원)

등기부채권 총액은 165,869,917원입니다. [cite: (from provided text)]

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: (from provided text)]

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 '미상'으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린 상가 시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. [cite: (from provided text)]

4.2. 아파트 단지 규모

달성화성파크드림은 총 13개 동, 1,228세대의 대단지 아파트입니다. 2011년 2월에 입주하여 건축된 지 15년차이며, 총 1,717대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. [cite: (from provided text and search results)]

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 석재 치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다. [cite: (from provided text)]

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: (from provided text)]

5.3. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. [cite: (from provided text)]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리 리스크는 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

제공된 정보만으로는 건물 상태의 노후화나 구조적 문제 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 현장 조사를 통해 내부 마감재 상태, 누수, 결로 등 실질적인 하자 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 리스크

임차인 현황이 '미상'이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자가 있거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

해당 지역은 제3종일반주거지역과 일반산업단지가 혼재된 지역입니다. 대규모 산업단지가 인근에 위치하는 것은 관련 일자리의 증가로 인한 긍정적 요인이 될 수 있으나, 소음, 공해 등 잠재적인 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 구지면의 '달성화성파크드림' 아파트 4층에 위치한 아파트로, 84.97㎡(약 25.70평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 단지는 13개 동, 1,228세대의 대단지로, 2011년에 건축되어 연식에 비해 양호한 편입니다. 주변 교통 및 도로 접근성이 좋고, 아파트 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 임대관계가 불분명한 점은 명도 시 주의가 필요하며, 일반산업단지와의 근접성은 환경적 측면에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 실거주 및 투자 가치가 있는 대단지 아파트입니다.

- 약 25.70평의 전용 면적은 수요층이 두터운 편입니다.

- 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 및 최근 실거래가 수준을 보입니다.

- 명확한 권리관계로 안전한 투자가 가능합니다.

- 일반산업단지 인근으로 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 14,700,0000원 (2026년 7월 22일, 84.64㎡ 기준) [cite: JSON data]

부동산 시세 조사에 따르면 유사 면적대의 아파트 실거래가가 1억 4천만원대 후반에서 1억 7천만원대 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. [cite: (from search results)]

임차인 현황 미상에 따른 명도 리스크와 주변 환경 요소를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.