나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10216 [1] 경상북도 경주시 강동면 국당리 325 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 국당리 소재 "국당1리마을회관" 북측에 위치하며, 부근은 임야 및 농경지, 마을 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 '주거용 건부지' 으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 비행안전구역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽: 석재 및 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 바닥: 바닥재 등 창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

(가): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비 및 위생성비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 "지적 및 건물개황도" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(가) 2층의 의뢰목록상 면적이 25.74㎡이나 실측사정 50.4㎡로서 실측사정 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건 건물 기호(가)에 부착된 외부계단 및 데크는 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건물의 "시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층변소 2㎡"는 멸실임. 건물에 부착된 외부계단 및 데크 건물에 포함 평가. 목록1 건물 2층의 공부상 면적이 25.74㎡이나 실측사정 50.4㎡로서 실측사정 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경주지원에서 진행하는 2026타경10216 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상북도 경주시 강동면 국당리 325번지이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 단독주택으로 사용 중입니다.

감정평가액은 78,047,790원입니다.

토지 면적은 241.32㎡(약 73.01평)이며, 건물 면적은 78.77㎡(약 23.83평)입니다.

제시외 건물 면적은 48.80㎡가 포함되어 평가되었습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 영일만신용협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물(외부계단, 데크 포함)을 포함하여 평가하였고, 건물 2층의 공부상 면적(25.74㎡)과 실측 면적(50.4㎡)에 차이가 있어 실측 면적으로 평가되었습니다. 또한, 목록1 건물의 "시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층변소 2㎡"는 멸실된 상태입니다.

건축물대장상 최초 사용 승인일은 1980년 2월 4일이며, 구조는 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 강동면 국당리 소재 "국당1리마을회관" 북측에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 임야, 농경지, 그리고 마을이 형성된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

토지는 북서측으로 세로 개설된 도로와 접하고 있으며, 토지 이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 비행안전구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 및 건물 등기부 요약에 따르면, 을9 근저당권(연일신용협동조합, 39,000,000원)이 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 그러나 해당 근저당권 및 본 건 경매 개시 채권자인 영일만신용협동조합의 임의경매(갑7, 23,624,576원) 권리 모두 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 일반적인 경매 절차와 상이하여, 경매 진행 과정이나 채권 변제 여부에 대한 추가적인 법원 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 경매가 진행되는 이상, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. 본 건에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 등이 별도로 명시되어 있지 않아, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 한성훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 경주시 강동면 국당리 외곽 지역에 위치한 단독주택으로, 주변은 농경지와 마을이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 집객 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 위주로 형성될 것으로 보입니다. 따라서 상권의 활성화 정도나 상업적 가치는 높지 않으나, 지역 내 주거용 부동산으로서의 가치는 고려해 볼 수 있습니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 매매 및 임대 시세는 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고될 수 있으며, 본 건의 토지 및 건물 면적, 상태 등을 고려하여 시세 조사를 수행해야 합니다. (구체적인 시세 분석을 위해서는 인근 지역의 최근 거래 사례 및 현재 매물 정보를 추가로 조사해야 합니다.)

1.4. 생활정보

본건은 경주시 강동면 국당리라는 지리적 특성상, 도시 중심부보다는 다소 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 북서측으로 도로가 개설되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 마을에 기본적인 편의시설(소규모 상점, 마을회관 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육: 초등학교, 중학교 등의 교육 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 의료: 종합병원이나 대형 병원은 시내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 불분명: 본 건 경매 개시 채권자의 등기사항이 말소로 기재된 점은 낙찰 후 권리관계 확정에 있어 주의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 일부 멸실: "시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층변소 2㎡"가 멸실된 상태로, 추후 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 면적 차이: 2층 공부상 면적과 실측 면적(50.4㎡) 간 상당한 차이가 존재하여, 건축물대장과의 불일치로 인한 추후 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역, 공장설립제한구역 등은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 검색되지 않았으나, 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교통 불편: 대중교통 이용의 불편함은 주거 편의성을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 강동면 국당리의 농경지 및 마을이 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 78,047,790원으로, 토지 면적 241.32㎡, 건물 면적 78.77㎡(제시외 48.80㎡ 포함)를 고려할 때, 일반적인 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 임차인이 없어 명도 부담은 없으나, 건물 일부 멸실, 공부와의 면적 차이, 토지 이용 제한 등은 투자 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 특히, 등기부상 말소된 경매 개시 채권자의 권리 문제는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 인수할 보증금 및 차임이 없는 임차인이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 토지 활용 가능성: 241.32㎡의 토지 면적은 향후 증축이나 리모델링을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 저감정 가능성: 감정가가 현재 시세 대비 낮을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,047,790원입니다. 주변 단독주택의 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 상태의 주택은 대략 1억 2천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 경우, 건물 일부 멸실 및 공부와의 면적 차이, 그리고 토지이용계획 상의 제한 사항 등을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 말소기준권리 및 경매개시채권자의 권리 말소에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 적정 입찰가는 시세의 70~80% 수준인 약 8천 4백만원에서 1억 4천 4백만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 일반적인 시세 추정치이며, 입찰 시점의 현장 조사 결과, 권리관계 명확화 여부, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원이므로, 이는 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.