나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1235 [1] 대구광역시 북구 대현동 422-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2026.06.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 '대현2동 강변주택 재건축정비사업'에 편입되는 토지로서 2021년 6월 30일 관리처분인가 완료된 상태이며,기준시점 현재 철거가 진행 되지 않았으나 105동 3202호(84A) 타입을 분양신청한 상태임.

교통상황

본 단지까지 차량출입이 가능하며 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

단지평면도에 의하면 단지 주변으로 폭 약 14 ~ 25미터의 포장도로와 접하며 본건 동측으로 신천동로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1, 2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-03-21), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 정비구역(2016-03-21)(대현2동 강변 주택재건축 정비구역)<도시 및 주거환경 정비법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 1, 2)와 본건 건물 3)은 '도시 및 주거환경정비법' 제81조 제①항에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물울 사용하거나 수익할 수 없다. 또한 ②항에 의하면 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다고 규정되어 있음. 따라서 관리처분계획인가 이후에는 종전자산이 입주권으로 변환되므로 입주권(105동 3202호)의 가격이 평가대상이 됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 토지 1, 2)와 본건 건물 3)은 '도시 및 주거환경정비법' 제81조 제①항에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물울 사용하거나 수익할 수 없다. 또한 ②항에 의하면 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다고 규정되어 있음. 따라서 관리처분계획인가 이후에는 종전자산이 입주권으로 변환되므로 입주권(105동 3202호)의 가격이 평가대상이 됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 대현2동강변주택재건축정비사업이 진행 중으로 2021. 6. 30. 관리처분계획인가 완료되었으나 철거되지 않은 상태로 조합원 지위 승계취득 가능함(별지 사실조회회신 참조). 대현2동강변주택재건축정비사업조합에서 제시한 자료를 기준으로 이 사건 토지 및 건물 소유자가 조합원 자격으로 분양 신청한 105동 3202호(84A타입) 입주권에 대하여 감정평가함. 다만, 조합원 권리가액과 비례율은 관리처분 당시 기준이며 착공시기 미정과 공사비 변동 등으로 해당 비례율은 급격히 하락할 것으로 예상된다고 함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경1235 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북구새마을금고 (북OOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 대현동 422-16

용도: 단독주택

감정가: 556,132,100원

토지면적: 191.40㎡ (약 57.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.37㎡ (약 22.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 재건축구역, 정비구역으로 지정되어 있음.

* 대현2동강변주택재건축정비사업이 진행 중이며, 2021년 6월 30일 관리처분계획인가가 완료되었으나 아직 철거되지 않은 상태임.

* 조합원 지위 승계 취득이 가능함.

* 본건 토지 및 건물 소유자는 조합원 자격으로 분양 신청한 105동 3202호(84A타입) 입주권에 대하여 감정평가되었음.

* 조합원 권리가액과 비례율은 관리처분 당시 기준이며, 착공 시기 미정과 공사비 변동 등으로 인해 해당 비례율은 급격히 하락할 것으로 예상됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 '대현2동 강변주택 재건축정비사업'에 편입되는 토지로서, 2021년 6월 30일 관리처분인가가 완료된 상태이며, 기준시점 현재 철거가 진행되지 않았으나 105동 3202호(84A) 타입을 분양 신청한 상태임.

2.2. 교통상황

본 단지까지 차량 출입이 가능하며 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통임. 본건 동측으로 신천동로와 접하며, 단지 주변으로 폭 약 14~25미터의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2016-03-21)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 정비구역 (2016-03-21) (대현2동 강변 주택재건축 정비구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 1973년 3월 3일: 김무남 소유권 이전.

* 2015년 7월 15일: 박상진 소유권 이전 (현 소유자).

* 2015년 7월 15일: 북구새마을금고 근저당 201,600,000원 (말소기준권리).

* 2019년 1월 15일: 북구새마을금고 근저당 19,500,000원 (말소).

* 2025년 4월 14일: 북대구세무서장 압류 (말소).

* 2025년 8월 11일: 대현2동강변주택 재건축정비사업조합으로 소유권이전신탁.

* 2026년 5월 7일: 북구새마을금고 임의경매 개시 (2026타경1235), 권리금액 147,948,180원 (말소).

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리(을5 근저당) 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 지상권은 확인되지 않음. 일반적인 주의사항으로 판단됨).

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '대구 북구 대현동' 소재 '다세대' 주택의 최근 실거래가 정보이며, 본건은 '단독주택'이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 2025년 12월: 419-1번지 '진성' 빌라 (전용 68.08㎡) 20,000만원 (2억원) 실거래.

* 2026년 5월~6월: 112-45번지 '대호빌라트' (전용 47.68㎡) 9,100만원 ~ 11,700만원 (0.91억 ~ 1.17억원) 실거래.

이는 인근 다세대 주택의 현재 시세를 나타내며, 본 건 감정가(556,132,100원)와는 큰 차이를 보입니다. 본 건의 감정가는 재건축 사업 진행에 따른 향후 입주권 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설 정보

* 편의시설: 대현동 주민센터, 대현초등학교, 대구보건대학교 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (출처: 일반적인 지역 정보 기반 검색)

* 혐오시설: 현재 기준으로 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. (출처: 일반적인 지역 정보 기반 검색)

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물 구조: 블록구조 (세멘부록)

* 지붕: 기와 (와즙, 육즙)

* 건축 연도: 1971년 8월 10일 사용승인

* 층수: 지상 1층

* 용도: 단독주택

5.2. 생활 편의성

단독주택으로서의 독립적인 생활이 가능하며, 재건축 사업 진행 시 향후 신축 아파트 단지 내에서의 생활이 예상됩니다. 인근 학교, 관공서, 상업시설 등 생활 인프라 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 사업 불확실성

* 관리처분인가 이후에도 사업이 지연되거나, 공사비 상승으로 인한 예상치 못한 추가 분담금 발생 가능성이 있습니다.

* 비례율 하락 예상으로 인해 조합원 권리가액이 감소할 수 있으며, 이는 최종 입주권 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 철거 지연 등 사업 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 조합원 지위 승계 관련

* 조합원 지위 승계 취득이 가능하나, 승계 절차, 추가 비용 부담 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 대현동의 재건축/정비구역 내 단독주택으로, 장기적으로 신축 아파트 입주권을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 감정평가액은 현재 건물이 아닌 재건축 완료 후의 입주권 가치를 반영한 것입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸될 예정으로 명확합니다. 그러나 재건축 사업의 진행 과정에서의 불확실성과 비례율 하락 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 재건축/정비구역 내 위치: 향후 신축 아파트 단지 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 조합원 지위 승계 가능: 재건축 사업 참여를 통한 새 아파트 입주 권리 확보.

* 안전한 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 556,132,100원이며, 이는 재건축 사업 진행에 따른 입주권 가치를 반영한 것입니다. 총 채무액은 약 221,100,000원입니다.

제공된 인근 '다세대' 주택의 최근 실거래가는 9,100만원에서 20,000만원 수준이나, 이는 본 건의 '단독주택'으로서의 현재 가치와는 차이가 있으며, 특히 재건축 사업이 반영되지 않은 일반 시세입니다.

재건축 사업의 불확실성, 공사비 변동으로 인한 비례율 하락 및 추가 분담금 발생 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가액을 그대로 반영하기보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

총 채무액(221,100,000원)을 하한선으로 고려하고, 감정가의 50~60% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 검토해볼 수 있습니다.

이에 따라, 약 3억 9천만원 ~ 4억 4천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 재건축 사업 조합의 최신 진행 상황, 예상 분담금 규모, 비례율 변동 추이 등에 대한 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.