나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31076 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재 "하늘빛중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 근린생활시설 및 오피스텔, 연립주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 상가지대로서 상업지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 운양역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2019.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물내 제1층 제104호로서, - 외 벽 : 석재 마감 등 - 내 벽 : 페인팅 마감 등 - 천 장 : 텍스 마감 등 - 창 호 : 샤시창호 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 소매점입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 지상 일부 및 지하(B1)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 방면의 진입도로를 통하여 왕복 6차로의 도로(김포한강1로)와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 운양동 1307-5, 에이치씨티 1층 104호에 소재한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31076 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 남OOOO (남서울농업협동조합)입니다.

감정가는 452,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-5, 에이치씨티 1층 104호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 소매점, 업무시설, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 452,000,000원

* 토지면적: 14.30㎡ (약 4.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOO (남서울농업협동조합)

건축물대장상 건물 정보는 다음과 같습니다.

* 건축물명: 에이치씨티

* 대지면적: 3193.4㎡ (약 966.09평)

* 연면적: 12080.19㎡ (약 3654.29평)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 5층

* 호실 수: 106호

* 주요 용도 (건축물대장): 업무시설, 제1,2종근린생활시설

* 해당 호실: 1층 104호

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, "하늘빛중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 본 물건과 유사한 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택, 아파트 단지 등으로 형성된 상가지대이며, 상업지로서의 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 운양역이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다. 운양역은 김포골드라인의 주요 역 중 하나로, 김포공항역을 통해 서울 주요 지역으로 연결됩니다.

* 도로상태: 북측 방향의 진입도로를 통해 왕복 6차로의 도로(김포한강1로)와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)

* 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합)

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (공항시설법 관련)

* 철도보호지구(2019-07-26)

* 택지개발지구(김포신도시택지개발)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역(하늘빛중학교)

* 성장관리권역

* 하수처리구역(운양처리분구)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대)

3. 권리분석

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (남서울농업협동조합, 2020-11-27, 964,800,000원)

* 등기부채권 총액: 1,240,054,062원

* 매각으로 소멸되는 권리: 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 본 경매개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다 (단, '지상권개요' 정보가 명확히 기재되지 않았으나, 통상적인 경우라면 소멸 대상임).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 김포시 운양동 일대는 김포한강신도시 내 주요 상업 및 주거 복합 지역으로, 지속적인 개발과 함께 상권이 형성되어 있습니다.

* 지역 특성: 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 신도시 개발에 따른 인구 유입으로 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 교통 접근성: 김포골드라인 운양역이 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다. 김포골드라인의 높은 이용률은 해당 지역의 교통 수요가 높음을 시사합니다. 또한, 향후 서울 지하철 5호선 연장 사업이 추진되면서 광역 교통망 개선에 대한 기대감이 있습니다.

* 주변 상업시설: 운양역을 중심으로 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 하늘빛중학교가 인근에 위치하여 학군으로서의 이점이 있습니다.

* 편의시설: 운양역을 중심으로 다양한 소매점, 음식점, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 김포골드라인 운양역을 이용하여 김포공항 및 서울 도심으로 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계 및 실제 점유 현황은 미상입니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 사전 조사가 필요합니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한: 물건이 속한 지역은 고도지구, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 여러 법규의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 또는 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다. 특히 공항 관련 제한 사항은 건축 행위에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지역 내 교통 혼잡: 김포골드라인의 경우, 높은 이용객 수로 인해 출퇴근 시간대에 혼잡도가 매우 높은 편입니다. 이는 해당 지역의 대중교통 이용 편의성에 대한 잠재적 불편 요인이 될 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등이 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치한 근린상가로, 김포골드라인 운양역 역세권에 해당하여 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물이며, 총 106호실 중 1층 104호로 전용면적 30.03㎡ (약 9.09평)의 실용적인 공간을 확보하고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임대관계가 미상이므로 명도 과정에서 주의가 필요하며, 공항 관련 제한 구역 등 토지이용계획상의 다양한 제약 사항은 향후 건물 활용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 지역 내 상권의 성장 가능성과 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 신축급 상가: 성장 잠재력이 높은 지역 내의 신축급 상가입니다.

* 운양역 역세권: 김포골드라인 운양역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 서울 5호선 연장 기대감: 향후 예정된 5호선 연장 사업이 완료되면 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 452,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 실거래가 및 최근 낙찰가율, 본 건의 개별적인 장단점(입지, 건물 상태, 임대차 현황, 법적 제한사항 등)을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

특히, 임대관계 미상이라는 점과 다양한 토지이용계획상의 제약 사항들을 신중히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 보다 심층적인 시장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.