나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31042 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 402-7 동화프리미아3차 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 남측 인근에 위치하는 "동화프 리미아3차" 제2층 제203호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하 는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 제2층 제203호로서, 외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

'공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)'으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2026타경31042 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 402-7 동화프리미아3차 2층203호

용도: 도시형생활주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

감정가: 264,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 47.27㎡ (약 14.30평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 주요 권리 사항

등기부상 말소기준권리: 2024년 8월 20일자 부천시 압류 (갑5)

선순위 임차권 존재 (을1): 강미숙, 보증금 255,000,000원, 인수 조건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중·소규모 공동주택이 밀집된 주거지대입니다.

인근 지역에서 가로주택정비사업이 진행 중인 곳이 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 상황

도보 약 3분 거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

주변에 119, 112 치안센터가 있어 안전에 대한 고려가 되어 있습니다.

치킨집 등 일부 근린생활시설이 인접 건물에 위치하여 배달 차량 통행이 있을 수 있습니다.

2.3. 건축 정보

건물명: 동화프리미아3차

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제203호

준공 연도: 2019년 5월 9일 (사용승인일 기준)

건물 전용 면적: 47.27㎡ (약 14.30평)

건물 총 면적: 658.65㎡ (연면적)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 임차권(을1)이 존재합니다.

말소기준권리(갑5: 부천시 압류, 2024.08.20.)보다 선순위인 임차권(을1: 강미숙, 2024.11.01. 접수)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (한국주택금융공사)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 20일

* 확정일자: 2022년 8월 17일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 갑5 (부천시 압류, 2024.08.20.)

인수되는 권리: 을1 (주택임차권, 255,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 갑6 (한국주택금융공사 강제경매), 갑7 (국민건강보험공단 압류) 및 기타 갑구 권리들.

4. 상권분석

4.1. 인근 매매 사례 (2026년 7월 기준)

- 57.21㎡ (전용면적), 4층, 155,000,000원 (중개거래)

- 28.34㎡ (전용면적), 2층, 70,000,000원 (직거래)

- 37.26㎡ (전용면적), -1층, 89,000,000원 (직거래)

4.2. 시세 분석

본건 물건의 전용 면적은 47.27㎡ (약 14.30평)입니다.

인근 유사 면적 다세대 주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 1㎡당 시세는 약 239만원 ~ 271만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건 물건의 현 시세는 약 113,000,000원 ~ 128,000,000원 범위로 산정됩니다.

감정가는 264,000,000원으로, 최근 시세 대비 높게 평가되었습니다.

특히, 255,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 현 시세보다 훨씬 높게 만듭니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 승강기, 개별난방, 도시가스, 상하수도 시설이 구비되어 있습니다. 인근에 편의점 및 대형마트가 2곳 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: '고강초등학교'가 인근에 위치해 있습니다.

* 기타: 주변이 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

가장 큰 리스크는 255,000,000원의 임차인 보증금 전액 인수입니다. 현재 산정된 물건의 시세(약 1.1억 ~ 1.3억)를 훨씬 상회하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 되팔거나 전매할 경우 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.3. 기타 제한 사항

본 물건은 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 속해 있습니다.

인근에 주거 외 타용도 건물(예: 치킨집)이 존재할 수 있어 소음이나 차량 통행 등에 따른 불편이 일부 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 역세권에 위치하고 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 또한, 지역 내 가로주택정비사업 등으로 인해 향후 지역 가치 상승의 잠재력도 가지고 있습니다.

하지만, 255,000,000원의 높은 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 금액은 현재 추정되는 물건의 시세(약 1.1억 ~ 1.3억)를 크게 초과하므로, 낙찰 시 총 인수 비용은 255,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대하기는 매우 어려운 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적에는 장점이 있습니다.

* 인근 지역의 정비사업으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 현 시세는 약 113,000,000원에서 128,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 255,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰가와 상관없이 실질적인 총 취득 비용은 255,000,000원이 됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 시세인 약 130,000,000원을 제시하나, 이는 총 취득 비용 255,000,000원의 일부일 뿐이며, 추가적인 보증금 부담으로 인해 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

만약, 해당 물건을 인수하기로 결정한다면, 총 지출 비용이 255,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.