나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50546 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 역촌역(6호선) 남서측 인근에 위치하며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 공동주택 등 각종 주거용건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 공원, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 2층 203호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형 토지로서 공부상 주용도가 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설인 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 소로 수준의 포장도로에, 남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기가 되어있으니 경매진행시 및 경매참여시 참고바람. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 평가전례 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2026타경50546 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 2층203호

1.3. 물건 정보

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

토지지분: 16.12㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

건물지분: 27.15㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (후술 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 지하철 6호선 역촌역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 공동주택, 주상용 건물, 업무용/상업용 건물, 공원, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 정방형이며, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건은 북서측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.7. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에게는 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25). 아파트, 연립, 다세대 등 지정기간 (2025.10.20~2026.12.31) 내 허가 대상 용도에 대한 토지거래허가구역 지정도 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 서울서부지방법원 2023.07.24. 접수된 동대문세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

3.2. 경매개시결정 등기

채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑4)가 2026.05.13. 접수되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 백미연)

보증금: 262,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-16

확정일자 (등기부상): 2022-12-30

배당신고일자: 2023-11-24

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부상에는 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등은 별도 확인 필요)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 위치한 역촌동 일대는 지하철 6호선 역촌역을 중심으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 및 소매업, 서비스업 등이 발달해 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 역 주변 상업지역을 통해 은행, 병원, 마트 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지공간: 주변에 공원 등이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 기간 동안 외국인 등에게는 허가가 필요할 수 있습니다. 본건 취득 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 임장 당시 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 마감재, 설비 상태, 구조 등을 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 집합건축물대장 도면, 표준 사양, 평가 전례 등을 근거로 추정되었으므로, 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

* 상대보호구역: 관할 교육청 확인을 통해 정확한 제한사항을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 임차인 관련 부담은 인수되지 않습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로 경매 참여 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 정리: 모든 선순위 및 후순위 권리는 매각으로 소멸되므로 깔끔한 권리인수가 가능합니다.

* HUG의 보증금 부담 없음: 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없어 명확한 취득 비용 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 243,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.21평) 및 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 평당 시세는 약 1,600만원 ~ 2,300만원 수준으로 파악됩니다.

* 1991년식, 29.52㎡ (약 8.9평) 물건: 약 1,490,000,000원 (평당 약 1,670만원)

* 2012년식, 25.81㎡ (약 7.8평) 물건: 약 1,550,000,000원 (평당 약 1,980만원)

* 2016년식, 48.3㎡ (약 14.6평) 물건: 약 3,300,000,000원 (평당 약 2,260만원)

본건은 건축 연도가 오래된 점(1991년)을 고려하면, 비교적 낮은 평당가를 적용해야 할 것으로 보입니다.

제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 판단됩니다.

종합적인 시장 상황, 입찰 경쟁률, 및 본건의 잠재적 가치 상승 가능성 등을 고려하여 210,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.