나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50498 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1658 상암월드컵파크5단지 504동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 '상암중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 학교 등이 혼재하는 주거업무 복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 '수색역'(경의중앙선) 및 '디지털미디어시티역'(지하철6호선, 경의중앙선, 공항철도)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 곡면 및 일부평지붕 18층 건물 중 제10층 제1002호로서, (사용승인일자:2005.09.20.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 아파트로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수설비, 배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서 집합건축물대장 상 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지는 월드컵북로 및 상암산로1길과 접하거나 인접하며, 단지내 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-08-03), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-15)(서울미디어대학원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도:아파트 한정, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50498 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 1658 상암월드컵파크5단지 504동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 1,590,000,000원 (십오억 구천만원)

토지면적: 55.93㎡ (약 16.92평)

건물면적: 104.69㎡ (약 31.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO (최성일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 '상암중학교' 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 학교 등이 혼재하는 주거업무 복합지대임. (감정평가서 요약)

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고, 근거리에 '수색역'(경의중앙선) 및 '디지털미디어시티역'(지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. (감정평가서 요약)

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 곡면 및 일부 평지붕 18층 건물 중 제10층 제1002호로, 2005년 9월 20일 사용승인되었음. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있음. (감정평가서 요약)

* 이용상태: 집합건축물대장 상 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 위생, 급수, 배수, 전기, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음. (감정평가서 요약)

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서 집합건축물대장 상 아파트의 건부지로 이용 중임. (감정평가서 요약)

* 인접 도로상태: 본 건이 속한 단지는 월드컵북로 및 상암산로1길과 접하거나 인접하며, 단지 내 포장도로와 연계되어 있음. (감정평가서 요약)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 한정) 등으로 지정되어 있음. (감정평가서 요약)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2026년 5월 14일 접수된 최성일 채권자의 강제경매 개시결정 등기(서울서부지방법원 2026타경50498)임. (집합건물 등기부 요약)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 본 건의 경우, 등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, '대항력 있는 임차인'이 존재하여 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함. (물건명세서, 특이사항)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤등욱

* 보증금: 850,000,000원 (팔억 오천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 4월 15일

* 확정일자: 2026년 4월 13일

* 배당신고일자: 2026년 5월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자(2026.04.15)가 말소기준권리(2026.05.14)보다 앞서므로 대항력이 인정됨. 임차인의 보증금 850,000,000원은 인수될 수 있으나, 배당신고일자(2026.05.22) 기준으로는 법원 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있음. "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법원의 잠정적인 판단일 수 있으며, 실제 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 낙찰자가 인수하게 될 위험이 존재함. (임차인현황, 권리분석)

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 상암동 지역은 디지털미디어시티를 중심으로 한 첨단 산업 및 미디어 관련 업무 시설과 함께 대규모 아파트 단지가 조성되어 있는 주거업무 복합지대임. (감정평가서 요약)

* 인프라: '상암중학교'가 인근에 위치하며, '수색역' 및 '디지털미디어시티역'이 가까워 교통 및 생활 인프라가 우수함. (감정평가서 요약)

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 상암월드컵파크5단지는 2005년 9월 20일에 사용승인된 아파트 단지로, 총 8개 동, 436세대로 구성되어 있음. 최고층 21층, 최저층 2층으로 이루어져 있으며, 주차는 지하 주차장 이용이 가능함 (전기차 충전기 11대 구비). 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 부대 복리시설이 갖추어져 있음. (아파트 정보)

* 면적 정보: 본건의 전용면적은 104.69㎡(약 31.68평)이며, 소유권 지분은 104.69㎡임. 해당 물건의 분양 면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 104.69㎡는 일반적인 아파트 기준 중대형 평형에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤등욱 씨는 850,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력을 갖추고 있음. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있지만, 이는 법원의 잠정적인 배당 예측에 따른 것이며, 실제 배당 결과에 따라 상당한 금액의 보증금을 인수해야 할 위험이 존재하므로 매우 주의해야 함.

* 토지이용계획: 본 건은 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음. (감정평가서 요약)

* 혐오시설: 주변에 학교, 주거 단지, 상업 시설이 밀집해 있어 혐오시설이 위치할 가능성은 낮음. 본 보고서 작성 시점 기준, 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았음. (주변 환경 분석 결과)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서부권의 주요 교통 및 업무 중심지인 상암동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 있어 입지적 장점이 우수함. 그러나 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금을 보유하고 있어, 보증금 인수 또는 명도 관련 위험 부담이 매우 큰 물건임. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 파악하는 것이 필수적임. 감정가와 최근 시세를 고려하되, 임차인 관련 리스크 비용을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 트리플 역세권인 디지털미디어시티역 및 수색역 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높음. (감정평가서 요약)

* 쾌적한 주거 환경: 상암월드컵파크5단지는 체계적으로 계획된 주거 단지로, 주변의 공원, 문화 시설, 상업 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

* 잠재적 시세 상승: 상암동 지역은 마포구의 핵심 주거지로 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역임.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 (전용 104.69㎡ 기준):

* 2026년 7월 7일: 14억 6,000만원 (2층)

* 2026년 5월 14일: 14억 9,000만원 (4층)

* 2026년 5월 21일: 11억 3,100만원 (9층) - 이 거래는 평균 시세보다 현저히 낮아 추가적인 확인이 필요함.

* 감정가: 15억 9,000만원

* 최근 실거래가 평균 (2층, 4층 기준): 약 14억 7,500만원. 9층 거래를 포함한 평균은 약 13억 6,000만원.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 15억 9,000만원이며, 이는 최근 실거래가(평균 약 14.75억) 대비 높은 편임.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 윤등욱 씨의 보증금 8억 5,000만원입니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 현 시세(약 14.75억)에서 임차인 보증금(8.5억)을 제외한 순수 부동산 가치는 약 6.25억으로 산정될 수 있으나, 이는 임차인이 배당을 전혀 받지 못하는 최악의 시나리오를 가정한 것입니다.

* 따라서, 본 물건은 인수 보증금 0원이라는 점을 바탕으로 하되, 임차인의 배당 여부 및 명도 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.

* 예상 입찰가는 14억 5,000만원 ~ 15억 5,000만원 범위 내에서, 임차인 명도 협상 및 배당 결과 확인 후, 잠재적 인수 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 결정하는 것을 권장합니다. (본 예상 입찰가는 임차인 보증금 8.5억원을 직접적으로 제외한 금액이 아닌, 현재 시장 가치를 기반으로 산정한 것입니다. 실제 인수 금액 발생 시 총 투자 비용은 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.