나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50480 [1] 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 '지하철 6호선 망원역' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 대리석 및 석재 타일 붙임, 창호 : 알루미늄 창호로 마감하였음.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실겸화장실1, 거실겸주방, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 주거용(다세대) 건부지로 이용중이며, 세장형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 물적 동일성이 인정됨. - 본건 건물 내 제시외건물(확장형 발코니)이 소재하나 대상물건에 부합된 상태인 바 이를 포함하여 감정평가 하였음. 제시외(ㄱ) : 방 일부, 면적 약 1.4㎡ 제시외(ㄴ) : 거실 일부, 면적 약 4.5㎡ 제시외(ㄷ) : 안방 및 발코니 일부, 면적 약 4.5㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 호수 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서: 서울특별시 마포구 서교동 474-23, 서교리치빌 4층 403호

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50480 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택

건물명: 서교리치빌

건축년도: 2020년

감정가: 437,000,000원

토지면적: 18.07㎡ (약 5.46평)

건물면적: 28.19㎡ (약 8.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 10.4㎡ (약 3.15평) - 확장형 발코니 포함 (제시외(ㄱ) 약 1.4㎡, (ㄴ) 약 4.5㎡, (ㄷ) 약 4.5㎡)

주요사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 지하철 6호선 망원역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통 여건은 매우 양호합니다.

본건 건물 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 5월 14일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑5)

말소예정 권리:

- 임차권 (을1): 2023년 7월 3일 접수, 이영섭 (주택도시보증공사), 보증금 410,000,000원. 본 건 매각으로 소멸됩니다.

- 기타 등기사항 (갑3, 갑4 등): 모두 말소기준권리보다 선순위 또는 동일 순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(이영섭): 보증금 410,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-13.

대항력: 없음.

주의사항: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인은 매수인에게 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

권리분석 요약:

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서교동 일대는 홍대, 합정, 망원 등 젊은 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

개성 있는 상점, 카페, 문화 시설 등이 밀집해 있어 지역적 가치가 높습니다.

본 물건은 다세대주택으로, 해당 지역의 주거 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 망원역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

문화/여가: 홍대 상권 및 망원한강공원 등과 접근성이 좋습니다.

교육: 인근 학교 배치 확인 필요.

6. 잠재적리스크

미확인 내부 상태: 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이용 상황 및 내부 구조는 외부 관찰 및 현황 도면에 의거하여 기재되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 확장된 발코니 등 제시외 건물이 감정평가에 포함되어 있습니다. 실제 이용 면적 및 건축법상 관련 사항을 확인해야 합니다.

토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (단, 현재 시점(2026년 9월 18일) 기준, 명시된 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 만료되었습니다.)

7. 종합의견

본건 서교리치빌 403호는 마포구 서교동의 우수한 입지에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다.

지하철역 접근성이 뛰어나고 주변 편의시설 이용이 용이하여 주거 가치가 높습니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 매수인에게 인수되는 부담이 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 조건 변경 및 확약서 제출로 임차인 관련 문제 또한 말끔히 해결되었습니다.

다만, 내부 확인이 되지 않은 점과 감정가 대비 최근 인근 거래 사례의 면적당 가격이 다소 낮은 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

최고의 입지: 마포구 서교동, 망원역 인근의 탁월한 위치.

권리 하자 없음: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 가능.

신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

HUG 보증: 임차인 관련 불확실성 해소로 안정적인 거래 진행 가능.

주거 선호도: 젊은 층 및 직장인에게 인기 있는 지역의 주거 상품.

9. 예상입찰가

감정가: 437,000,000원

최근 실거래가 분석:

- 2026년 7월 17일 거래: 23.02㎡, 278,000,000원 (약 12,076,000원/㎡)

- 2026년 7월 2일 거래: 73.51㎡, 610,000,000원 (약 8,298,000원/㎡)

- 2026년 7월 9일 거래: 18.99㎡, 175,000,000원 (약 9,215,000원/㎡)

시세 분석:

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 면적당 가격은 약 830만원에서 1,210만원 수준으로 나타납니다. 본건의 전용면적(28.19㎡)을 고려할 때, 유사 면적 거래 사례(18.99㎡, 23.02㎡)의 평균 면적당 가격(약 10,645,500원/㎡)을 적용하면 약 300,000,000원 수준으로 산출됩니다.

그러나 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 감정평가액(437,000,000원) 또한 이를 반영한 것으로 보입니다. 제공된 실거래가 데이터의 건물 연식(1990년, 1999년, 2016년)보다 신축임을 감안하면, 감정평가액이 실제 가치를 더 정확히 반영할 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

현재 시장 상황과 신축 건물임을 감안하여, 감정가 대비 적정 수준에서의 입찰을 고려해야 합니다. 제공된 최근 실거래가와의 괴리가 존재하나, 현 시세의 상위 범위 또는 감정가 근접 수준에서 전략적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 신축 연식을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가를 380,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시세의 상위 범위보다 높고 감정가보다는 낮지만, 입지 및 신축성을 고려한 현실적인 금액입니다.

입찰 참여 시에는 재확인된 시장가치와 본인의 투자 성향을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.