나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10309 [1] 경상남도 진주시 문산읍 소문리 2421 진주문산코아루아파트 105동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리에 소재 "문산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(1)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 24층 건물 내 105동 24층 2402호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감등. 창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2020-06-25)(문산지구단위계획구역) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(문산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교병설유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경10309 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 소문리 2421, 진주문산코아루아파트 105동 24층 2402호

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정평가액: 326,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 48.34㎡ (약 14.62평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지 지분: 48.3361㎡ (약 14.62평)

* 건물 지분: 84.9867㎡ (약 25.71평)

1.3. 건축 정보

* 건축물명: 진주문산코아루아파트

* 사용승인일: 2010년 06월 30일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕

* 총층수: 24층 (해당 물건은 24층)

1.4. 채권 및 권리관계

* 채권자(경매신청인): 주식회사 리드코프 (등기부 을15, 2021-09-28)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (등기부 을6, 2017-10-25, 153,200,000원)

* 등기부채권 총액: 459,730,315원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용은 비고란에 명시되지 않음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상남도 진주시 문산읍 소문리에 소재하며, "문산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역: 부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 단지 남측 및 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 기타 지구/구역: 지구단위계획구역 (문산지구단위계획구역), 소로1류, 소로2류 접합

* 규제 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (문산초등학교, 문산초등학교병설유치원, 반야유치원), 토지거래계약에관한허가구역 (2023-06-16 지정)

3. 권리분석

3.1. 말소되는 권리

* 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2017.10.25.)보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 확인된 말소 대상 권리로는 근저당, 가압류 등이 포함되어 있으며, 총 등기부채권 금액은 459,730,315원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내역은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 물건은 근저당권이 말소기준권리가 되어, 그 이후 설정된 다수의 근저당권 및 가압류 채권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점과 임차인 정보가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 물건이 소재한 진주문산코아루아파트는 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

* 문산지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 농경지가 분포하고 있어, 주거 환경의 쾌적성을 더할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 문산초등학교, 문산초등학교병설유치원, 반야유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 기타 편의시설: 단지 내 커뮤니티 시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주차 시설

* 지상 주차대수: 3대

* 지하 주차대수: 12대

* 총 주차대수: 378대 (세대 당 약 0.72대)

5.3. 난방 및 설비

* 난방방식: 도시가스 개별난방 (추정)

* 설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 보증금이 0원으로 인수되는 사항은 없으나, 실제 임차인이 거주 중인지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 불분명

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 상세 내용 부재로 인한 인수 여부 불확실성이 존재합니다.

6.3. 토지이용 규제

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. (단, 개인 주거용 아파트의 경우 일반적으로 큰 문제가 되지 않음)

6.4. 주변 시설

* 부동산 정보 상 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 문산초등학교 인근으로 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주 문산지구단위계획구역 내에 위치한 아파트로, 건축된 지 약 16년 되어 비교적 신축에 속합니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정평가액 대비 시세가 상승한 것으로 파악됩니다. 특히 고층의 경우 조망권 등에서 이점을 가질 수 있어, 최신 거래 사례를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 다만, 임차인 정보 미상 및 미소멸 권리 가능성 등은 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2010년 준공)으로 주거 상품성이 양호합니다.

* 진주 문산지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 문산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월~6월):

* 84.591㎡ (22층) 매매가: 347,000,000원

* 감정평가액: 326,000,000원

* 해당 물건은 24층으로, 최근 22층 매매가 347,000,000원보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 하지만 과도한 경쟁을 피하고 안정적인 수익을 확보하기 위해, 감정평가액을 고려하되 최근 실거래가 범위를 상회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 낙찰가는 350,000,000원에서 370,000,000원 사이로 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.