나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20263 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 26-3 서안양덕타운 7층 711호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재'양덕초등학교' 북측 인근에 위치하는 서안양덕타운 제7층 제711호로서 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 슬래브지붕 18층건 중 7층 711호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 소화전 및 화재경보 설비, 공동현관문, 승강기 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 '아파트' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 대지권의 목적인 토지 1.: 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(양덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대지권의 목적인 토지 2.: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양덕초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

- 감정평가를 위한 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 구조와 현황 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

사건번호: 마산지원 2026타경20263 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 26-3 서안양덕타운 7층 711호

용도: 아파트

감정가: 152,000,000원

면적:

* 토지면적: 31.77㎡ (약 9.62평)

* 토지지분: 31.76541432282259㎡ (약 9.62평)

* 건물면적: 79.35㎡ (약 23.98평)

* 건물지분: 79.35㎡ (약 23.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 단지 내 도로를 이용하여 주변 도로망과 연결됩니다. 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

* 양덕초등학교 관련하여 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 상세정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 슬래브 지붕 18층 건물 중 7층 711호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 섀시창 구조

* 건물 용도: 아파트로 이용 중입니다.

* 사용승인일: 1994년 12월 10일

* 층수: 총 18층 건물 중 7층에 위치합니다.

* 면적:

* 건물면적: 79.35㎡ (약 23.98평)

* 이 면적은 전용면적으로 추정되며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 설비 내역: 급·배수 설비, 위생 설비, 소화전 및 화재경보 설비, 공동현관문, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차 시설: 아파트 단지 내에 주차 시설이 마련되어 있습니다 (총 71대 주차 가능).

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 경남은행의 근저당권(접수일자: 2021-08-03, 채권최고액: 금 92,400,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 12번 순위 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 임차인: 곽선득

* 임대차보증금: 105,000,000원

* 전입일자: 2015년 04월 29일

* 확정일자: 2020년 05월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

* 현재 진행 중인 경매 개시 채권자: 곽선득 (채권액: 106,704,733원, 접수일자: 2026-05-13)

* 주의사항: 선순위 임차인의 보증금 105,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권 현황: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 안정적인 주거 상권입니다.

* 인근 시설: 양덕초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통 접근성: 차량을 이용한 출입이 편리하며, 인근 대중교통망을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 양덕초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에 적합한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 곤란: 감정평가 당시 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 구조와 관리 상태 확인이 어려웠습니다. 입찰 전 반드시 직접 현장을 방문하여 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태 등을 상세히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 부담: 곽선득 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 105,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구 양덕동의 일반적인 아파트 단지 내에 위치하며, 기본적인 주거 편의시설과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 잠재적인 관리 상태 불량이나 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 학교와 근린생활시설, 아파트 단지가 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 적절하게 책정된 것으로 보입니다.

* 잠재적 시세차익 가능성: 임차인 관련 문제가 명확히 해결되거나 인수 비용을 감안했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 152,000,000원 대비 약 88.8% 수준으로, 시장 거래 사례와 본건의 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원 인수 가능성)를 종합적으로 반영한 보수적인 추정치입니다.

만약 임차인의 보증금 105,000,000원이 경매 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 하는 경우, 실제 총 투입 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 입찰가 산정 시 총 부담 가능 금액을 신중하게 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.