나이스옥션 법원경매 청주 2026타경176 [1] 충청북도 청주시 청원구 정하동 16-17 정하동테라스하우스 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 정하동 소재 "정하교" 북동측 인근 자연녹지지역 내에 위치하고 있으며, 본건 인근으로 단독주택, 농경지 및 소규모공장이 소재하고있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제3,4층 제301호로서, (사용승인일 : 2014.06.27) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 내부인테리어 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 다소 완경사의 사다리형 토지를 평탄하게 조성하여 다세대주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(청주비행장(K-59))<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 제시외 건물 ㉠~㉣이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정 평가하였는바, 경매 진행시 소유권관계 등 권리관계 변동에 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경176 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창신신용협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 351,449,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 정하동 16-17, 정하동테라스하우스 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2014년 6월 27일

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 312.69㎡ (약 94.6평)

토지 지분: 312.69㎡ (약 94.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 다소 완경사의 사다리형 토지를 평탄하게 조성하여 다세대주택 건부지로 이용 중.

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 73.20㎡ (약 22.1평)

건물 지분: 73.2㎡ (약 22.1평)

건물 제시외 면적: 84.18㎡ (본건 매각에 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3,4층 제301호

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감

내벽: 벽지바름 및 내부 인테리어 마감

창호: 샷시창호 마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 정하동 소재 "정하교" 북동측 인근 자연녹지지역 내에 위치.

주위 환경은 단독주택, 농경지 및 소규모 공장이 소재하는 등 보통 수준.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입 가능.

인근에 버스정류장 소재.

전반적인 교통 상황은 보통 수준.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2014년 7월 14일 (이후정 외 9명, 이후정에게 지분 이전)

근저당권: 2014년 7월 14일 (창신신용협동조합, 325,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 2026년 5월 14일 (창신신용협동조합, 247,782,916원)

등기부채권 총액: 325,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인 이 은 대항력이 없으므로, 명도 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 120,000,000원 전액은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 창신신용협동조합의 근저당권 설정일(2014.07.14)보다 늦은 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다.

낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득합니다. (단, 제시외 건물 및 지상권 등 특이사항 확인 필요)

제시외 건물은 매각에 포함되었으므로 낙찰자가 소유권을 취득합니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 내용이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 같은 "정하동 테라스하우스" 단지 내 유사 면적(전용면적 약 70~80㎡)의 다세대주택 시세는 현재 약 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 351,449,000원으로, 현재 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

다만, 감정가 산정 시점을 고려할 때 현재 시점의 시장 상황이 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.

건물 제시외 면적 84.18㎡의 가치 평가도 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근에 "정하교"가 있으며, 자연녹지지역 내 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

생활 편의시설 및 학군 등은 인근 도심 지역으로의 접근성이 중요하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

주변으로 농경지와 소규모 공장이 혼재하여 도시적 편의시설 이용에는 다소 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

본건은 비행안전구역(청주비행장 K-59)에 속해 있어, 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 84.18㎡가 포함되어 있으나, 해당 부분의 현황 및 법적 문제는 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

건물 사용승인일(2014년 6월 27일)이 약 10년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 정하동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 조용한 자연환경 속에 자리하고 있습니다.

권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보이나, 미확인된 지상권 존재 가능성 및 비행안전구역 관련 행정적 제한은 주의가 필요합니다.

임차인의 대항력 없음으로 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

감정가가 현재 주변 시세 대비 높은 수준으로 평가되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물 포함 여부는 입찰가 결정 시 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

청주 지역 내에서 주거용 부동산 투자를 고려하는 경우, 신축이 아니더라도 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력 없음으로 명도 부담이 적다는 점은 투자 매력도를 높입니다.

경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 현재 감정가 수준은 재검토 필요)

제시외 건물을 활용하거나 원상 복구 후의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,449,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 현재 시장 가치는 약 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준으로 판단됩니다.

채권자의 채권액(325,000,000원) 및 경매 신청 채권액(247,782,916원)을 고려할 때, 유찰 가능성도 있습니다.

명도 비용, 수리 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로 2억 1천만 원 ~ 2억 4천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

제시외 건물에 대한 평가액이 감정가에 포함되었을 경우, 해당 부분의 실제 가치와 명도 용이성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.