나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107185 [1] 경기도 군포시 군포역2길 5, 11층1104호 (당동,라포레) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 지하철 1호선 '군포역' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택,다세대주택,아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '군포역'이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 14층건 내 제11층 제1104호로서, ［사용승인일: 2019.02.26］ 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 시멘몰탈위 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 공동주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차타워설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필 일단의 평탄한 부정형 토지로서 업무시설,공동주택,근린생활부지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약20미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 토지기호(2): 도시지역, 일반상업지역,가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 토지기호(3): 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 건축물현황도면상 현황 공동주택으로 이용중인바, 경매 진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 공동주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경107185 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 군포역2길 5, 11층1104호 (당동, 라포레)

* 용도: 오피스텔 (공부상) / 공동주택 (현황)

* 감정가: 355,000,000원 (35,500만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 토지면적: 13.14㎡ (약 3.97평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.67평)

* 사용승인일: 2019년 2월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 당동, 지하철 1호선 '군포역' 남서측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '군포역' 소재로 대중교통 편리

* 도로: 북측 약 20미터, 서측 약 8미터 내외 포장도로 접함

1.2. 권리분석

* 채권자: 이OO (강제경매 신청)

* 선순위 권리:

* 임차인 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2020-01-15. 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상이나 대항력 존재하여 주의 필요.

* 임차인 이 : 보증금 296,000,000원, 전입일 2020-01-15, 확정일자 2019-12-10. 대항력 있음. 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수함. (임대차보증금 296,000,000원)

* 말소 기준 권리: 을구 1번 근저당권 (2020-09-01)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번, 2번 근저당권, 갑구 9번, 10번 압류, 갑구 11번 강제경매 등 (말소 기준 권리보다 후순위 권리들)

* 등기부채권 총액: 1,506,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 군포역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변이 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 등의 이용이 편리합니다.

* 오피스텔 단지 내 상가 및 주변 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 11층 1104호

* 이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 공동주택(방3, 거실, 욕실2)으로 이용 중

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실, 현관 등으로 구성

* 설비: 위생/급배수, 도시가스, 승강기, 화재탐지/소화, 주차타워 설비 갖춤.

* 편의시설: 인근에 지하철역, 버스정류장, 근린생활시설 위치

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 공동주택으로 이용 중으로, 추후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 이향미 임차인의 보증금 296,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하면, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 보증금 미상 임차인 존재: 오근호 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나, 대항력이 있어 추가적인 채권/채무 관계 발생 가능성에 주의해야 합니다.

* 주변 시세 변동성: 최근 매매가 자료 중 2026년 거래가는 325,000,000원으로, 2024년 370,000,000원 대비 하락한 양상을 보여 시세 변동에 유의해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 일부 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 무엇보다 선순위 임차인의 보증금 296,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 보증금 미상 임차인의 존재 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 군포역 도보 이용 가능한 거리

* 전용면적 84.82㎡ (약 25.67평): 넓은 면적으로 실수요자에게 매력적일 수 있음

* 최근 실거래가 존재: 2024년 6월 370,000,000원에 거래된 사례가 있음

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 296,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(배당에서 전액 변제되지 못할 경우)이 됩니다.

* 최근 매매 사례 및 감정평가액을 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 355,000,000원 (감정가) ~ 370,000,000원 (최근 실거래가) 수준으로 판단됩니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 총 매수 비용이 시장 가치(감정가 기준)를 넘지 않도록 입찰가를 산정합니다.

* 적정 총 매수 비용 (감정가 기준): 355,000,000원

* 인수 보증금: 296,000,000원

* 이에 따른 예상 입찰가: 355,000,000원 - 296,000,000원 = 59,000,000원

* 상기 계산된 예상 입찰가는 이론적인 최대치를 나타내며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 임차인 배당 여부, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 또한, 보증금 0원 임차인 오 씨의 대항력 존재 가능성도 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.