나이스옥션 법원경매 수원 2026타경52066 [1] 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 1410-2 화성라일플로리스3차 10층비1046호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 " 하길체육공원 " 남측 인근 일반상업지역내에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 공업단지 등이 소재하고 있는 지대로 주위환 경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층 중 10층 비1046호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(원룸형)로 이용 중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약15M, 북측으로 약12M 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하길리 1410-2 :도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.09.02. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경52066 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 1410-2 화성라일플로리스3차 10층비1046호

용도: 오피스텔

감정가: 49,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 3.92㎡ (약 1.19평)

토지지분: 3.9177㎡ (약 1.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물지분: 19.27㎡ (약 5.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층 중 10층 비1046호

준공년도: 2016년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길체육공원" 남측 인근 일반상업지역 내에 위치하고 있습니다. 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 공업단지 등이 소재하고 있으며, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 인접 도로: 동측으로 노폭 약15M, 북측으로 약12M 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 지방산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2017-02-06: 소유권이전2번신탁등기말소 (라일건설주식회사)

* 2017-02-06: 소유권이전 (홍미자)

* 2021-10-05: 소유권이전 (정민우, 매매)

* 2023-06-26: 가압류 (서민금융진흥원, 금13,048,467원) - 말소기준권리

* 2023-08-17: 주택임차권 (이창륜, 금75,000,000원) - 말소

* 2025-02-21: 압류 (동대구세무서장) - 말소

* 2026-05-11: 강제경매 (주택도시보증공사, 75,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-08-17

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2023년 6월 26일 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 등기부상 권리가 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 주택도시보증공사(신청채권자 겸 주택임차권자 승계인)가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 일반상업지역에 위치하며, 인근에 오피스텔, 근린생활시설, 공업단지 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. "하길체육공원"이 인근에 있어 일부 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지(경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 1410-2) 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 과거 택지 개발 관련 기사에서 석면 오염에 대한 지적이 있었으나, 이는 개발 현장에 대한 내용으로 본건 물건지 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 시설

* 본건은 철근콘크리트구조의 오피스텔 건물 중 10층에 위치한 원룸형 오피스텔입니다.

* 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (상세 편의시설 및 대중교통 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)로의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 부재 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임대차 관련 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 오피스텔로, 일반상업지역 내에 자리하고 있어 상권 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 가장 중요한 점은 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환청구권을 포기함에 따라 매수인이 인수할 임차보증금이 전혀 없다는 것입니다. 이는 향후 명도 진행에 있어 큰 장점으로 작용할 것입니다. 감정가(49,000,000원)는 최근 실거래가 수준과 부합하여 시장 가치가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 안심 명도: 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 위험이 현저히 낮습니다.

* 안정적 시세: 감정가와 최근 실거래가가 유사하여 시세 대비 합리적인 가격에 매수 기회를 가질 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 화성시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 49,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 2월): 44,000,000원 ~ 52,000,000원 (평균 약 49,000,000원)

* 인수 보증금: 0원

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 본건의 명확한 권리관계 및 낮은 명도 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 47,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.