나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503861 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1211-31 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제5층 제508호로서, (사용승인일 : 1988.12.01) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건 공부상 아파트임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 및 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

-신청채권자겸임차인 김시원이 2026.05.14. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조제1항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503861 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1211-31 5층508호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 인하로318번길 16, 5층 508호)

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원

토지면적: 30.70㎡ (약 9.3평)

건물면적: 39.48㎡ (약 11.9평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 1988.12.01

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제5층 제508호

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도로: 동측으로 노폭 약 8미터 및 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2026.08.25) 만료가 임박했습니다.

1.2. 권리분석

기본 권리: 본 물건은 인천지방법원 2026타경503861호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자: 김OO입니다.

주요 권리관계:

* 을구 11번: 주택임차권 (채무자 겸 임차인: 김시원), 임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.05.04, 확정일자 2022.05.04. 해당 권리는 말소되지 않고 인수됩니다.

* 갑 10번: 압류 (연수세무서장), 말소기준권리입니다.

* 갑 11번: 강제경매 (채권자: 김시원), 권리금액 100,000,000원. 해당 권리는 매각으로 말소됩니다.

낙찰자 인수 권리:

* 을구 11번의 김시원 임차권은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 100,000,000원을 인수해야 합니다.

* 김시원은 신청채권자 겸 임차인으로서, '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정을 위한 특별법'에 따라 2026.05.14. 우선매수신고서를 제출했습니다. 이는 최고가 매수신고인이 있더라도 본인이 해당 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

기타 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.05.04

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.04

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자가 없어 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금: 상기 김시원 임차인으로 인한 보증금 100,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 상점, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 주택 밀집 지역이 있어 잠재적인 임차 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있어 상업적 발전 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천주안남초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 시내버스 노선이 다양하게 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경: 본건 주변으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 김시원의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

김시원의 우선매수신고: 임차인이자 채권자인 김시원이 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 절차 자체에 변동성이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1988년에 사용 승인된 건물로, 건물 연식이 38년(2026년 기준) 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래계약허가구역: 지정기간(2026.08.25) 만료가 임박하였으나, 매각기일이 해당 기간 내에 도래할 경우 외국인 등 매수인에게는 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트 경매 건으로, 인천주안남초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 건물 노후화 문제와 더불어 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원 인수 가능성, 그리고 임차인이자 채권자인 김시원의 우선매수신고라는 복합적인 권리 및 특이사항을 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 김시원의 우선매수신고는 입찰 예정자에게 중대한 변수가 될 수 있으며, 인수 보증금 1억 원은 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

1.7. 투자 포인트

인천 미추홀구 주안동 지역의 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 임차 수익 기대.

건물 노후화 문제에도 불구하고, 지역 개발 가능성 및 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

철저한 권리 분석 및 인수 보증금 처리 방안 마련 시, 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 90,000,000원입니다.

그러나, 낙찰자는 임차인 김시원의 대항력 있는 임차권(보증금 100,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 총 취득 비용이 감정평가액을 초과할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정할 때에는 '인수 보증금' 100,000,000원을 제외한 금액으로 단순히 계산하는 것이 아니라, 해당 금액을 총 취득 비용에서 차감하여 입찰 희망가격을 결정해야 합니다.

예를 들어, 본건의 총 취득 가능 가치를 감정가 수준인 90,000,000원으로 본다면, 입찰가는 90,000,000원에서 인수 보증금 100,000,000원을 차감한 금액이 됩니다. 이 경우, 감정가 수준에서의 입찰은 실익이 없을 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 신중한 권리 분석, 인수 조건 확인, 그리고 최근 시장 거래 사례 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.