나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503788 [1] 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하 는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(검바위역)이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 101동 3층 301호로서, (사용승인일자: 2011.05.27) 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-0 5-20), 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과( 032-560-6662)]), 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503788 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

사용승인일자: 2011년 5월 27일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(검바위역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됩니다.

도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 울산세무서장의 압류 (2023년 4월 20일 접수) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

현재 등기부상 권리현황:

* 갑2: 문정희 소유권이전 (2011-06-07)

* 갑3: 박종필 소유권이전 (2019-10-30)

* 을3: 한국토지주택공사 주택임차권 (2023-08-18 말소) - 보증금 123,000,000원, 전입일자 2021-07-15, 확정일자 2021-06-15

* 갑4: 김지연 소유권이전 (2021-08-17)

* 갑5: 울산세무서장 압류 (2023-04-20 말소)

* 갑6: 서울특별시 압류 (2024-01-30 말소)

* 갑7: 서구(인천광역시) 압류 (2025-06-24 말소)

* 갑8: 서울보증보험 강제경매 (2026-05-13 말소) - 채권액 135,575,440원

등기부채권 총액: 123,000,000원

임차인 분석:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (실질 입주자: 정상임)

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-07-15

* 확정일자: 2021-06-15

* 배당신고일자: 2023-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 임차권 등기가 말소 예정이며, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 현황: 본건은 주변과 동유형의 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

최근 매매 사례 (2026년 1월 기준):

* 인천 서구 검암동 636-12 풀하우스101동 (전용 30.72㎡, 3층): 9,300만원

* 인천 서구 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차 (전용 72.87㎡, 3층): 18,300만원

* 인천 서구 검암동 616-1 뉴베스트 (전용 62.67㎡, 4층): 17,900만원

시세 분석: 본건은 전용면적 38.81㎡(약 11.74평)으로, 가장 유사한 최근 매매 사례인 검암동 636-12 풀하우스101동 (전용 30.72㎡, 9,300만원)과 비교 시, 면적 증가율(약 26%)을 고려하면 현재 시가는 약 117,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 121,000,000원은 현 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근에 인천2호선 검바위역이 있어 교통이 편리하며, 버스정류장이 가까이 위치합니다. 또한, 인천간재울초등학교가 북동측에 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인의 경우 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. (2026년 8월 25일까지)

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

선순위 임차권: 임차권이 등기되었으나 대항력이 없고 말소 예정이므로 보증금 인수 위험은 없을 것으로 보입니다. 그러나 SGI와 임차인 간의 계약 관계 등 상세 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

임대미상: 현재 임차인의 정확한 계약 조건이나 퇴거 여부가 명확하지 않아, 명도 진행 시 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2011년)되어 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 주거 환경 또한 무난합니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 말소 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. SGI 관련 특이사항은 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점은 외국인 투자 시 제약이 될 수 있습니다.

시세는 감정가와 유사한 수준으로 판단되며, 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교와 역세권의 접근성을 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

권리관계 명확: 대항력 없는 임차권은 매각으로 소멸되어 안전한 권리분석이 가능합니다.

합리적인 감정가: 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 시장 시세와 유사하여 과도한 가격으로 낙찰될 위험이 적습니다.

소형 평형: 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원이며, 최근 유사 면적 거래 사례를 바탕으로 추정한 시세는 약 117,000,000원 내외입니다.

현재 등기부상 인수되는 보증금은 없으며, 말소 예정인 임차권과 채권자(서울보증보험)가 경매를 신청한 점을 고려할 때, 경매 채권액(135,575,440원)을 상회하지 않는 선에서 시세 대비 합리적인 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시장 상황, 본인의 투자 목표 수익률, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 110,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

주의사항: 임대미상인 점과 SGI 인수조건 변경 관련 상세 내용을 사전에 충분히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.