나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503838 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 31-12 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 주안역(지하철1호선)등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 4층 401호로서, (사용승인일 : 1995년 03월 16일) 외 벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호) , 도로(저촉),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경503838 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 31-12 4층 401호

용도: 다세대주택

토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

감정가: 77,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 1995년 3월 16일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 주안역(지하철 1호선) 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503838)으로 인천지방법원 2026타경503838 (1) 사건의 말소기준권리는 2026년 5월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 및 물건명세서에 의하면, 선순위 임차권(을구 순위 5번 주택임차권)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 박 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 14일

* 확정일자: 2022년 11월 03일

* 배당신고일자: 2025년 01월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 건물 정보

건물명: 낙원빌라

건축년도: 1995년 3월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

전용면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

토지 지분 면적: 17.73218354055654㎡ (약 5.36평)

4.2. 주변 지역 분석

주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주안역 역세권에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 명시되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 협의 과정에서 추가적인 조건이나 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 임차권 등기 관련

등기부상 주택임차권이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위이며 HUG의 말소 동의가 있어 소멸될 것으로 예상되나, 최종 권리관계 확정 및 말소 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5.3. 건물 노후도

1995년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 3층, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 625만원/평)

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 4층, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 901만원/평)

* 대일빌라(622-10) (1993년 건축, 3층, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 670만원/평)

본 건의 건물면적은 33.98㎡ (약 10.28평)으로, 비교 대상 물건(약 13.11~13.54평)보다 면적이 작습니다.

평당 가격으로 비교 시, 본 건은 약 625만원 ~ 670만원/평 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

이를 본 건 면적(10.28평)에 적용하면 약 6,425만원 ~ 6,888만원 범위의 시세가 추정됩니다.

감정가 7,700만원은 평당 약 749만원으로, 주변 시세 대비 다소 높거나 유사한 수준입니다.

건축 연도(1995년) 및 면적이 작은 점, HUG 관련 특이사항 등을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고 산정하였습니다.

최근 시세 분석 및 물건의 특징을 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 73,000,000원

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주안역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물은 1995년에 사용 승인되었으며, 전용면적 33.98㎡ (약 10.28평)의 소형 면적입니다. 감정가는 7,700만원이며, 주변 시세는 약 8,200만원부터 12,200만원까지 형성되어 있으나, 본 건은 면적이 작다는 점을 감안해야 합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 건물 노후도를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

주안역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지속적인 수요가 기대되는 지역입니다.

8.2. 소형 면적

1인 가구 또는 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있는 10평대 초반의 전용면적은 실거주 및 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

감정가 대비 주변 시세, 특히 면적 대비 가격 책정 시, 향후 시세 상승을 통한 투자 이익을 기대해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.