나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503853 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1527-11 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "제물포여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공통 : 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 20 26. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503853 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1527-11 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2.2. 토지 및 건물 면적

* 토지면적: 28.59㎡ (약 8.65평)

* 토지지분: 28.59㎡ (약 8.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 63.80㎡ (약 19.30평)

* 건물지분: 63.8㎡ (약 19.30평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 154,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "제물포여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 최근 주변 지역에서 재개발 추진으로 인한 공가 및 방치된 쓰레기 관련 문제가 일부 보도된 바 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 준주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 권리 내역

* 소유권 보존(2011-02-22), 소유권 이전(2014-11-17, 2022-01-10) 기록이 있습니다.

* 을구 7번으로 주택임차권(금액 168,000,000원, 전입일자 2021-12-20, 확정일자 2021-11-15)이 등기되었으나, 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 말소기준권리로는 서울중앙지방법원의 가압류(2023카단819008, 금5,018,041원)가 확인됩니다.

* 국민건강보험공단의 압류(2024-10-22) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경503853, 금168,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 173,018,041원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(김선욱)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 7번 임차권은 말소 예정이며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없음을 명시하고 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 건물은 철근콘크리트구조로 5층 건물 내 3층에 위치합니다.

* 내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 빌라/다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원 (약 1,892,455원/㎡)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원 (약 2,724,815원/㎡)

* 대일빌라(622-10) (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원 (약 2,027,027원/㎡)

4.2. 주변 매물 시세 (JSON 분석)

* 분석된 주변 실거래가 데이터에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택은 8,000만원부터 1억 6,500만원까지 분포하고 있습니다.

* 특히, 2026년 7월 거래된 12평(약 39.69㎡) 빌라가 6,200만원, 14평(약 46.28㎡) 빌라가 8,800만원, 18평(약 59.50㎡) 빌라가 1억 1,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

4.3. 시세 분석 및 종합

* 본건(63.80㎡)의 감정가는 154,000,000원입니다. 이는 3.3058㎡당 약 797,900원, 또는 1㎡당 약 2,413,793원에 해당합니다.

* 최근 거래된 유사 면적(약 43-45㎡)의 다세대 주택 시세는 8,200만원에서 1억 2,200만원 범위이며, 1㎡당 약 189만원에서 272만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 주변 시세와 비교했을 때, 특히 최근 거래된 빌라들의 가격대를 고려하면 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 면적이 비교 대상 빌라들보다 크다는 점을 고려해야 합니다.

* 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡, 122,000,000원)의 1㎡당 가격(약 272만원)은 본건 감정가(약 241만원)보다 높습니다. 이는 신축 연식의 차이 및 개별 단지의 가치에 따른 것으로 판단됩니다.

* 본건 건물의 신축 연도(2011년)를 고려할 때, 감정가는 현재 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 보이나, 입찰 시 주변 시세 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 본건 인근에는 "제물포여자중학교"가 위치하고 있으며, 학군 관련 정보는 양호한 편입니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 이동도 원활한 편입니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 주위는 공동주택 밀집 지역으로 비교적 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 다만, 일부 보도된 내용에 따르면 재개발로 인한 공가 및 방치된 쓰레기 문제가 있는 지역도 존재하여, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인(주택도시보증공사, 김선욱)의 보증금 168,000,000원은 대항력이 없으며 매각으로 소멸될 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 복잡한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 시 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 만약의 경우를 대비하여 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

6.2. 물리적/지역적 리스크

* 주안동 일부 지역에서 재개발 관련 쓰레기 방치, 빈집 증가 등 도시 미관 및 안전 관련 문제가 제기된 바 있습니다.

* 해당 물건 자체의 하자나 누수, 구조적 문제 등은 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천 미추홀구 주안동 소재 다세대주택은 제물포여자중학교 인근에 위치하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 인수할 보증금이 없는 권리 분석상 비교적 명확한 물건입니다. 감정가는 1억 5,400만원이나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때 다소 높은 편일 수 있습니다. 특히, HUG 인수조건 변경과 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다. 다만, 권리관계가 명확하고 주거 용도로 활용 가치가 있어 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음: 임차인의 보증금(168,000,000원)은 인수되지 않아 낙찰가 외 추가 비용 발생이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 제물포여자중학교 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 있습니다.

* 비교적 넓은 면적: 63.80㎡(약 19.30평)의 전용면적은 유사한 다세대주택 대비 넓은 편에 속합니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 154,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 빌라의 최근 거래가 및 1㎡당 단가를 고려했을 때, 약 120,000,000원에서 170,000,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 특히, 2012년식 화인에이스빌의 1㎡당 단가(약 272만원)를 적용하면 63.80㎡ 기준 약 1억 7,380만원까지 상승할 수 있으나, 본건 건물의 연식(2011년식)을 감안하면 다소 높습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 부담이 없고, 보수적인 접근 및 시세 하락 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 138,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 89.6% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.