나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503747 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 구성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 제물포역) 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.02.12.) -외벽 : 석재 붙임 등 마감, -창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

이용상태 : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고·평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503747 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 94,000,000원

토지 면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물 면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건물 상세 정보

건축물명: 도화 두손지젤시티

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용 승인일: 2019년 02월 12일

총 층수: 20층 (해당 건물 B동 기준)

해당 층: 5층

전유 면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

분양 면적: 해당 호실의 분양 면적 정보는 별도 확인 필요 (건축물대장상 B동 총 209호, 건물 전체 1007호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 각종 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 제물포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 근저당 (을3, 조유상, 2022.08.02, 104,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (을4, 김경수, 2023.03.24, 180,000,000원) - 말소 예정

* 주택임차권 (을5, 김진웅 (주택도시보증공사), 2024.06.12, 110,000,000원) - 말소 예정 (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상됨)

* 압류 (갑6, 부천시, 2025.08.29) - 말소 예정

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사, 2026.05.12, 110,000,000원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

* 압류 (갑8, 서인천세무서장, 2026.05.22) - 말소 예정

* 가압류 (갑9, 오케이캐피탈주식회사, 2026.07.24, 11,584,284원) - 말소 예정

총 등기부채권액 합계: 405,584,284원

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매 사건이므로, 특별한 이변이 없는 한 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 말소예정 권리

말소기준권리는 2022년 8월 2일에 접수된 조유상 근저당권(을3)이며, 해당 권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을4, 을5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 20.73㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 7,000만원에서 7,500만원 사이에 거래되었습니다. 본건과 동일한 5층에 위치한 조금 더 넓은 면적(33.60㎡)의 오피스텔은 2026년 3월 1억 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 5층이라는 위치가 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다. 감정가 9,400만원은 최근 유사 면적 거래가 대비 다소 높은 수준이나, 5층이라는 점과 준공연도가 2019년으로 비교적 신축임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 1호선 제물포역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육 시설: 서화초등학교 인접

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 편리

* 건축물 편의 시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 HUG 인수 조건 변경: 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 계약 관련 세부 조건을 추가 확인해야 할 수 있습니다. 다만, HUG가 채권자이므로 관련 절차는 명확할 것으로 보입니다.

* 감정가와 시장 시세 간의 차이: 최근 거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 법적 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 최근 거래가와 감정가의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 5층이라는 위치와 비교적 신축이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금 등 부담이 없음.

* 도시개발구역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔의 거래가(7,000만원 ~ 7,500만원)와 5층이라는 점을 고려했을 때, 동일층의 넓은 면적 거래 사례(1.35억원)를 통한 평당가 추정치(약 8,300만원) 및 감정가(9,400만원)를 종합적으로 판단하여, 본 건의 적정 입찰가는 8,300만원에서 8,800만원 사이로 예상됩니다.

이하, 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과는 해당 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.

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