나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61227 [1] 경기도 고양시 덕양구 토당동 846-12 우창다세대 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 "능곡고등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트슬래브지붕 3층 건내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 1990.05.28.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-07-30)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(능곡재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 공부상 "가"동"으로 등재되어 있으나 현황 "A"동으로 관리되고 있음. - 등기사항전부증명서(집합건물)의 대지권의 목적인 토지의 표시상 소재지번이 "경기도 고양군 지도읍 토당리 846-12번지"로 등기되어 있어 행정 관할구역 변경이 미반영되어 있음.

물건 비고

1. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.07.15.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61227 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 토당동 846-12 우창다세대 가동 3층301호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 1990년 05월 28일

감정가: 205,000,000원

토지 면적: 22.56㎡ (약 6.82평)

건물 면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 "능곡고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로: 본건은 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 과밀억제권역에 해당합니다.

지역 특성: 정비구역 및 재정비촉진지구(능곡재정비촉진지구)로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 동고양세무서장의 압류 (2023년 03월 16일)

등기부채권 총액: 약 125,976,985원 (서울보증보험 외 압류 및 강제경매 등)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 14일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 11일

확정일자: 2022년 09월 13일

배당신고일자: 2025년 07월 04일

대항력: 없음

비고: 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026년 07월 15일자로 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. SGI 인수조건 변경 사항이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

본건은 "능곡고등학교" 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

능곡재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 신규 개발 사업 추진 시 지역의 기반 시설 개선 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

인근의 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 시세 변동성이 있으므로, 재개발 진행 상황 등을 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

교육시설: 능곡고등학교, 늘푸른무지개유치원, 상명유치원 등이 인근에 위치합니다.

교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 환경: 본건 주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오시설은 일반적인 검색 결과 상 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1990년식으로 건축 후 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

정비구역 및 재정비촉진지구: 개발 계획의 진행 여부 및 시점에 따라 가치 변동성이 존재할 수 있습니다.

등기부 표기 오류: 공부상 "가"동으로 등재되어 있으나 현황은 "A"동으로 관리되고 있으며, 등기사항전부증명서 상 토지 소재 지번이 과거 행정구역 변경을 반영하지 못하고 있습니다. 이는 추후 행정 절차를 통해 정리될 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 권리 포기 동의로 인해 명도 부담은 줄어들 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 다세대주택으로, 능곡재정비촉진지구라는 개발 호재를 품고 있어 향후 미래 가치가 주목됩니다.

건물 연식은 오래되었으나, 토지 건물이 일괄 매각되며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없는 상태입니다.

특히 신청 채권자인 서울보증보험이 임차권 말소에 동의하여 명도 절차 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

개발 계획이 구체화될 경우, 투자 가치가 상승할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

능곡재정비촉진지구 지정에 따른 개발 기대감.

서울보증보험의 임차권 포기 동의로 인한 명도 용이성 확보.

인근 유사 물건 시세 및 감정가를 고려한 가격 경쟁력 확보 가능성.

정비사업 진행 시 신축 전환에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석:

* 토당동 886-23, '태화빌라7동', 1995년식, 64.87㎡(전용) 매매가 40,500만원 (2026년 7월)

* 토당동 867-2, '그라하시티', 2014년식, 34.04㎡(전용) 매매가 21,500만원 (2026년 7월)

* 토당동 48-10, '산성하이츠빌라A동', 1984년식, 65.43㎡(전용) 매매가 46,500만원 (2026년 7월)

본건(1990년식, 건물 36.37㎡)은 가장 최근 거래 사례인 2014년식 '그라하시티'(34.04㎡)의 21,500만원과 비교 시, 연식 차이를 고려해야 합니다. 그러나 본건은 재정비촉진지구 지정이라는 개발 호재가 있어 잠재적 가치가 높습니다.

감정가 205,000,000원은 주변 신축 빌라 시세보다는 낮으나, 연식 및 입지 특성을 고려한 적정 수준으로 보입니다.

SGI 측의 권리 포기 동의로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 재정비촉진지구의 미래 가치와 현재 시장 상황을 감안하여, 감정가 대비 88% ~ 98% 수준 인 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 선에서 입찰가를 제안합니다. 이는 권리상의 인수 부담이 없고 개발 기대감이 반영된 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.