나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61219 [1] 경기도 파주시 목동동 761-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2026.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "해솔초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로, 외벽: 석재타일 및 일부 판넬 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 내부구조도와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61219 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 목동동 761-10

* 용도: 다가구주택 (제2종근린생활시설 겸용)

* 감정가: 1,819,393,440원

* 토지면적: 251.40㎡ (약 76.06평)

* 건물면적: 감정평가서상 총면적 468.22㎡ (제시외 122.00㎡ 포함). 건축물대장상 총면적 373.54㎡ (약 112.99평). (면적 차이 존재, 실사 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정안제이차유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "해솔초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2022년 9월 16일 접수된 덕양신용협동조합 근저당권 (을3)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건에는 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 850,000원, 전입일자 2023-08-09, 확정일자 2023-08-09, 배당신고일자 2025-10-28, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입일자 2023-06-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,332,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,352,000,000원

* 경매 신청 채권액 (정안제이차유동화전문): 1,213,915,647원

1.3. 상권분석

* 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역입니다.

* 인근에 해솔초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 소규모 상업시설이 발달해 있습니다.

* 예비 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. (정밀 조사를 통해 재확인 필요)

1.4. 생활정보

* 교육시설: 해솔초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 차이: 감정평가서상 건물 면적(468.22㎡)과 건축물대장상 총면적(373.54㎡) 간에 차이가 있어, 정확한 실사 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 임차 현황 및 명도 과정에서 변동사항이 있을 수 있습니다. (제시된 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성)

* 제시외 건물: 122.00㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 철거, 원상복구 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 목동동에 위치한 다가구주택으로, 해솔초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있어 주거 입지로서의 장점을 가지고 있습니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 18억 원대입니다. 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이므로 권리상 안전성은 확보된 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 면적의 차이, 유동화 물건이라는 특수성, 임대 관계의 불확실성, 제시외 건물의 존재, 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도 극대화

* 파주시 지역 개발 가능성에 따른 시세 차익 기대

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,819,393,440원

* 인수 보증금: 0원

* 고려 사항: 본 건은 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 유동화 물건이라는 점 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 최초 감정가의 70~80% 수준을 검토하되, 시장 상황 및 물건의 실제 가치에 대한 정밀 분석이 요구됩니다.

* 보수적 추정치 (감정가 75% 기준): 약 1,364,545,080원

* 상기 예상 입찰가는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 권리 분석 재확인 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 제시된 임차인 정보는 배당 신고일자, 확정일자 등을 고려 시 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.