나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2333 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-21 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 공원 및 학교 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 남측 및 남동측 인근 동국로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2023.10.20.인 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택(다세대주택) (현황 102동) 중 2층 201호로서, 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배, 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 2필지 일단으로 현황 다세대주택건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지1(식사동 729-21): 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지2(식사동 729-33): 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

① 본건은 '집합건축물대장'상 주건축물제1동으로 되어있으나, 현황 건물 외벽에 '102동'으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 "주건축물제1동"으로 되어 있으나, 현황 건물 외벽에 "102동"으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2026타경2333 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-21, 2층201호 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-53)

용도: 다세대주택

감정가: 359,000,000원 (삼억 오천구백만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

토지지분: 53.32㎡ (약 16.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

건물지분: 52.40㎡ (약 15.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, '고양국제고등학교' 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 공원, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 및 남동측 인근 동국로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 2필지가 일단으로 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있으며, 토지2(식사동 729-33)는 추가로 준보전산지에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

집합건축물대장상 "주건축물제1동"으로 등재되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 "102동"으로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리: 2024년 6월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을12, 채권최고액 272,800,000원)입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기사항에는 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등의 내용이 기재되어 있으며, 총 채권액은 283,409,685원입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계: 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원입니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자나 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 보증금 등 인수 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 편의시설

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

고양국제고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한 공원 및 녹지 공간과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 2023년 10월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 공동주택(다세대주택)으로, 지하 1층/지상 4층 건물 중 2층 201호입니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주차시설

본건 건물은 10대의 차량을 주차할 수 있는 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 "주건축물제1동"으로 표기되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 "102동"으로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. 이로 인한 법적 또는 행정적 문제가 발생할 수 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 명확한 권리 관계 확인 전까지는 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 내용을 철저히 조사해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

본건 토지는 여러 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한, 군사보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)에 묶여 있어 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

주변에 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재하고 있어 주거 환경에 민감한 분에게는 다소 아쉬울 수 있습니다. (주변 혐오시설에 대한 별도 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2023년 사용승인)에 해당하는 다세대주택으로, 내부 구조가 실용적으로 구성되어 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장과 현황 건물 표시의 불일치, 임대 관계 미상 등 확인되지 않은 부분이 존재하며, 토지이용계획상의 각종 제한사항 또한 고려해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 실거주 적합성

방 3개, 욕실 2개의 구조로 신혼부부나 소규모 가족의 실거주에 적합합니다.

8.3. 입지 조건

고양국제고등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 면적이 유사한 다세대주택의 거래가는 2026년 7월 기준 245,000,000원에서 328,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 359,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 중 최고가보다 높으나, 본건 건물의 신축 연도(2023년)를 감안할 때 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다.

다만, 공부와의 차이 및 임대차 관계 불확실성 등 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 90~95% 수준 또는 실거래가 최고가 대비 약간 상향된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.