나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100890 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티2차 9층933호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "자곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제9층 제933호로서,
(사용승인일 : 2014.08.29)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등.(탐문조사 등에 의함)
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "건물내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로는 인근 대로와 연계되어 시내 각 방향으로의 계통성 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(2013-12-27)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구에 건물(전유부분)에 대하여 주택임차권(임차보증금 155,000,000원, 임대차 계약일자 2021년 09월 15일)이 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100890 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 655, 강남푸르지오시티2차 9층 933호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

건축물 사용승인일: 2014년 08월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 규모: 지하 5층, 지상 10층 건물 중 9층 933호

총 호수: 566호

토지 면적: 5.20㎡ (토지 지분 5.202㎡)

건물 면적: 22.44㎡ (건물 지분 22.444㎡, 약 6.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 160,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "자곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수서역(3호선, 분당선)까지 버스로 약 2정거장 거리에 있어 접근성이 양호한 편입니다. 주요 고속화 도로 진입이 용이합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 자곡초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 도보 약 500m 거리에 있습니다. 중동중학교, 중산고등학교 등도 인근에 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 이마트에브리데이, 롯데슈퍼프레시 등 편의시설이 있으며, 주변 상업지역에 다양한 근린생활시설이 있습니다.

* 기타: 대모산 둘레길 및 율현공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 임차인: 장정우 (대항력 있음)

* 임대차 계약일: 2021년 09월 15일

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 20일

* 확정일자: 2021년 09월 15일

* 배당신고일자: 2025년 10월 15일

* 말소기준권리: 본건 등기사항전부증명서 상 갑6번 서인천세무서장의 압류 (2025-04-10 접수)가 말소기준권리이며, 을구 1번 주택임차권(장정우)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 155,000,000원, 전입일자 2021.10.20. 확정일자 2021.09.15.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 기재가 있습니다.

3.2. 말소되는 권리

* 갑3: 고은애 (소유권이전)

* 갑6: 서인천세무서장 (압류) - 말소기준권리

* 갑7: 강남구 (압류)

* 갑8: 서대전세무서장 (압류)

* 갑9: 장정우 (강제경매)

* 갑10: 용인시 (압류)

* 갑11: 부천시 (압류)

* 갑12: 국민건강보험공단 (압류)

3.3. 권리분석 요약

채권자 장OO의 강제경매 신청으로 진행되는 본건은, 선순위 대항력 있는 임차인 장정우가 존재하며, 그의 임차보증금 1억 5,500만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성도 시사하나, 물건명세서 상 인수 조건이 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(21.87㎡~22.44㎡)의 강남푸르지오시티 2차 오피스텔은 2026년 5월 29일에 150,000,000원(7층), 2026년 7월 14일에 140,000,000원(5층), 2026년 7월 10일에 137,500,000원(4층)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 207만원에서 220만원 수준에 해당합니다.

4.2. 건물 특성

강남푸르지오시티 2차는 2014년 8월에 준공된 오피스텔로, 총 543세대 규모입니다. 건물에는 피트니스 센터, 옥상 정원, 휴게실 등 편의시설이 갖추어져 있으며, 1층에는 롯데마트, 굿모닝마트 등 다양한 상가가 입점해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동에 위치하며, 주변이 비교적 조용하고 쾌적한 편입니다. 대모산과 율현공원이 인근에 있어 산책 및 야외 활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다. 또한, 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 생활에 필요한 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 장정우의 존재입니다. 임차인의 보증금 1억 5,500만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 "잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 문구가 상반되므로, 입찰 전 명확한 권리관계 확인 및 인수 금액 산정이 필수적입니다.

6.2. 지역 제한

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역 등 다양한 규제를 받습니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래 계약 허가 구역으로 지정된 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강남구 자곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 주변 환경이 쾌적하다는 장점이 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5,500만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 투자 시 총 지출 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 배당 순위 및 예상 배당액 등을 면밀히 검토하여 인수 금액을 확정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 자곡동 소재의 강남푸르지오시티 2차 오피스텔로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 2014년 준공된 비교적 신축급 건물로 상품성이 양호합니다.

* 대모산, 율현공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(22.44㎡)과 가장 유사한 최근 실거래가는 2026년 5월 29일에 거래된 150,000,000원입니다. 이를 기준으로 현재 시세는 약 1억 4,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 판단됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 155,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 물건명세서 상 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적인 문구로 보아 인수 가능성이 높습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 산정하더라도, 총 지출 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 인수 가능성이 있는 임차 보증금을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 할인된 금액으로, 잠재적 인수 금액을 감안한 최저가 수준의 입찰가입니다. 실제 입찰가는 해당 보증금 인수 여부 및 법원 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 추가적인 법률 자문 및 현장 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.