나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8675 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재‘상남시장’남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 도심상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건 내, 제2층 제215호 및 제213호로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 슬라이딩 도어 등 마감 입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 "제1종근린생활시설(미용원)", 기호2)의 집합건축물대장상의 용도는 "판매및영업시설(소매점)"이며, 현황 기호1), 기호2)는 벽체구분 없이 일단으로 이용중(당구장)입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형에 유사한 평지로서, 현황 "상업용건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측 및 북동측으로 중로2류, 남서측으로 소로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 노외주차장,
소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호1),기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2는 경계벽 없이 하나의 당구장으로 이용중. 2023. 12월경까지 목록 1,2의 통합관리비 16,300,000원이 미납된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2023타경8675 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프지이삼공육유동화전문

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층 215호 (및 213호)

용도: 집합건축물대장상으로는 제1종근린생활시설(미용원) 및 판매/영업시설(소매점)이나, 현황은 2개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 당구장으로 일체 이용 중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 118,600,000원

토지면적: 49.90㎡ (약 15.1평)

건물면적: 350.43㎡ (약 106.0평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 목록 1, 2 (213호, 215호)는 경계벽 없이 하나의 당구장으로 이용 중이며, 2023년 12월경까지 통합 관리비 16,300,000원이 미납된 것으로 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 ‘상남시장’ 남서측 인근에 위치함.

주위는 다양한 상업시설이 밀집된 도심상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

상남동은 창원시의 핵심 상권으로, 유흥 및 식음료 상권이 발달되어 있음.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

건물 북서측 및 북동측으로 중로2류, 남서측으로 소로1류와 접하여 도로망이 잘 갖추어져 있음.

상남시장 주변은 창원의 주요 도로들이 교차하는 교통의 요지임.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 215호 및 213호에 해당함.

외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 슬라이딩 도어 등으로 마감되어 있음.

건물 내 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있어 기본적인 편의시설은 갖추어져 있음.

건물의 총 면적은 33491.695㎡이며, 사용승인일은 2003년 6월 12일임 [건축물표제부 JSON].

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)임.

또한, 노외주차장, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)와 접해 있음.

가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2012년 2월 17일 접수된 경남은행 근저당권 (채권금액 854,000,000원)임.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

소유권 이전 등기, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기 모두 말소기준권리 이하의 권리들이므로 소멸될 것으로 판단됨.

3.2. 말소되지 않는 권리

등기사항 및 제공된 물건명세서에 매각으로 인해 인수해야 하는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않음.

3.3. 등기부현황 (요약)

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 채권 총액(근저당, 가압류 등)은 약 1,045,403,280원으로 조사됨.

3.4. 임차인 현황 (인수 보증금 관련)

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

*주의: 임대 관계가 미상이므로, 별도의 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임 등 상세 내용은 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

물건이 소재한 창원시 성산구 상남동은 경남 지역 최대 상권 중 하나로, 다양한 상업 시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있음.

특히 '상남시장' 인근에 위치하여 유동 인구가 풍부하며, '상남베가스'로 불릴 정도로 밤문화가 발달한 지역임.

상남동 상권은 주로 젊은 층이 많이 찾는 지역이며, 다양한 종류의 상업 시설이 경쟁하고 있음.

4.2. 업종 현황 (당구장)

현황 2개 호실(213호, 215호)을 통합하여 당구장으로 이용 중임.

주변 상업 지역의 특성상 다양한 업종과 경쟁해야 하지만, 당구장은 특정 연령층의 수요가 꾸준한 업종임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

상남시장, 롯데백화점 창원점, 창원 시청, 각종 은행, 병원, 음식점, 카페 등이 인근에 다수 위치하여 생활 편의성이 매우 높음.

특히 상남동은 주거와 상업 기능이 잘 조화된 지역으로 평가받고 있음.

5.2. 주변 혐오시설

감정평가서 상 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)으로 지정되어 있으나, 이는 역사적 보존 구역으로 직접적인 혐오시설로 보기는 어려움.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않음. (웅남동 지역에 혐오시설 밀집 사례가 있으나, 본 물건지와는 거리가 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납

2023년 12월경까지 통합 관리비 16,300,000원이 미납된 것으로 조사됨. 이는 낙찰 후 인수 또는 별도의 정산 절차가 필요할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액 및 정산 방안을 확인해야 함.

6.2. 중복/유동화/공동담보 물건

본 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 경매 절차 및 권리 분석이 일반 물건보다 복잡할 수 있음.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 임대차 계약이 존재하는지 여부에 대한 조사가 필요함. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으나, 현재로서는 인수 보증금은 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업지에 위치하여 입지적 강점을 가지며, 교통 및 편의시설 접근성이 우수함.

현재 2개 호실을 통합하여 당구장으로 운영 중이며, 건물 구조 및 시설 또한 양호한 편임.

등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명확해 보임.

그러나 상당 금액의 미납 관리비, 중복/유동화/공동담보 물건이라는 특수성, 그리고 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 면밀한 추가 조사와 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 창원시 핵심 상권에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높고, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 10층 건물 중 2층으로 접근성이 용이하며, 2개 호실 통합 사용으로 넓은 공간 활용이 가능함.

* 현재 당구장으로 운영 중으로, 업종 전환 또는 기존 업종 유지 시 활용도가 높음.

* 주변 상업 시설 및 편의시설 접근성이 뛰어나 잠재 수요가 풍부함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 선행되어야 합니다.

* 관리비 미납금액 및 정산 조건 확인 (관리사무소 문의 필수).

* 현장 방문을 통한 점유 현황, 임대차 계약 여부, 내부 상태 등 상세 조사.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 해당 상권 및 업종(당구장)의 수익성 분석 (기존 운영자 확인 시).

제공된 정보만을 바탕으로 보수적으로 판단할 때, 감정가 118,600,000원을 기준으로, 앞서 언급된 미납 관리비, 복잡한 권리 관계, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.