나이스옥션 법원경매 광주 2024타경2065 [1] 광주광역시 광산구 월계동 781-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2024.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "천곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 다가구주택 및 소규모 상가 등이 주를 이루고 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인
교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

세로장방형의 평지로서 다가구주택부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(임곡 소2-1)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨"건물개황도" 및 "사진용지"에 도시한 바와 같이 다음의 제시목록외 물건
이 소재하고 있음.

<제시외 건물>

* 기호 ㄱ) : 경량철골조 및 조적조, 판넬조 판넬지붕 단층, 주택, 94.2㎡
* 기호 ㄴ) : 경량철골조 판넬지붕 단층, 차양, 9.3㎡
* 기호 ㄷ) : 조적조 판넬지붕 단층, 다용도실, 16.6㎡
* 기호 ㄹ) : 새시조 판넬지붕 단층, 다용도실, 10.5㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 사용승인일은 2005.08.30.이며,

외벽 : 모르타르위 페인팅, 석재마감 등,
내벽 : 벽지, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1층 : 계단실,
2층 - 4층 : 다가구주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방(도시가스)설비, 소화전설비 등 구비 되어있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 'ㄱ'을 101호로 하여 임대중임(명패는 미부착).
- 건축물 대장 상 위반건축물임(2,3층 대수선위반, 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축. 이행강제금이 부과되었으며 2004년 부과금은 3,442,000원임-2024.10.23.자 광산구청 사실조회 회신에 의함).
-임차인 이유나, 정성환, 채유석, 김도형은 전세사기피해자 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경2065 사건으로, 광주광역시 광산구 월계동 781-10에 소재한 다가구주택입니다. 감정가는 751,917,340원이며, 토지 면적은 235.00㎡ (약 71.09평)이고 건물 면적은 369.99㎡ (약 111.92평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "천곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 소규모 상가 등이 주를 이루는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 8월 4일 접수된 광주은행 근저당권(을11)입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-13, 확정 2022-05-17, 배당 2024-05-02, 대항력 없음. (전세사기 피해자 우선매수권 있음)

* 김 : 보증금 121,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-24, 확정 2019-06-24, 배당 2024-05-29, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-18, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-30, 확정 2022-01-18, 배당 2024-04-12, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-31, 확정 2018-07-31, 배당 2024-03-19, 대항력 없음.

* 원 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-30, 확정 2020-03-30, 배당 2024-05-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-21, 확정 2022-05-31, 배당 2024-06-03, 대항력 없음. (전세사기 피해자 우선매수권 있음)

* 정 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-23, 확정 2021-12-23, 배당 2024-04-11, 대항력 없음. (전세사기 피해자 우선매수권 있음)

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-17, 대항력 없음.

* 채 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-06, 확정 2022-06-23, 배당 2024-05-14, 대항력 없음. (전세사기 피해자 우선매수권 있음)

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-05-12, 대항력 있음.

참고 사항:

* 임차인 최 은 보증금 0원임에도 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 이에 대한 실제 보증금액 및 대항력 존부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 보증금이 존재할 경우 인수될 수 있습니다.

* 임차인 김 , 이 , 정 , 채 는 전세사기 피해자 결정문을 제출하였으며, 특별법에 따라 우선매수권이 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 존부 및 소멸 여부를 판단하기 어렵습니다.

4. 상권분석

본 건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "천곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 소규모 상가 등이 혼재되어 있어 주택 및 상가 혼용 상권을 형성하고 있습니다. 인근 간선도로 및 버스정류장 접근성이 양호하여 유동인구 및 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 천곡중학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 용이할 수 있습니다. 또한, 주변에 버스정류장 및 간선도로가 있어 시내외 이동이 편리합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설(병원, 대형마트 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 비추어 볼 때, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 건축물 대장 상 2, 3층 대수선 위반 및 1층 주차장에 주택 등 77.89㎡ 증축 사실이 확인되었습니다. 이에 따라 이행강제금이 부과되었으며, 2004년 기준 3,442,000원의 부과금이 있었습니다 (2024.10.23.자 광산구청 사실조회 회신). 향후에도 이행강제금이 지속적으로 부과될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 기호 ㄱ) (94.2㎡, 약 28.50평), ㄴ) (9.3㎡, 약 2.81평), ㄷ) (16.6㎡, 약 5.02평), ㄹ) (10.5㎡, 약 3.18평) 등 총 130.60㎡ (약 39.51평)의 제시외 건물이 존재하며, 'ㄱ'은 101호로 임대 중입니다. 제시외 건물은 일괄 매각에 포함되나, 위반 건축물 해당 여부 및 철거, 원상복구 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 최 은 보증금 0원에 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 보증금액을 확인하여 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 임차인 김 , 이 , 정 , 채 는 전세사기 피해자로, 우선매수권을 행사할 경우 입찰에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 최종 낙찰 과정에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 7억 5천여만 원입니다. 주거 및 상가 혼용 지역으로서 입지 조건은 보통 수준이나, 건축물 대장 상 위반 건축물 등재, 제시외 건물 존재, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 전세사기 피해자들의 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수 신고 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크 요인들은 향후 명도 및 재산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 특히 위반 건축물 관련 이행강제금, 제시외 건물 처리 방안, 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 실사, 전세사기 피해자들의 우선매수권 행사 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 광주광역시 광산구 내 주거 수요가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 여지가 있습니다 (단, 법규 준수 및 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 751,917,340원입니다. 그러나 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

주요 고려 사항은 다음과 같습니다.

* 위반 건축물 관련 이행강제금 부담 가능성.

* 제시외 건물 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 (0원으로 기재, 실제 확인 필요).

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다. 예상되는 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 520,000,000원에서 600,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 전문가의 자문을 구하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.