나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33110 [3] 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 83-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 창고시설, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

*기호1, 2: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외
건물이 소재함.

*기호3: 유사 세장형이며, 인접 필지인 앵남리 82-8과 함께 건축신고된 토지로서 지상에
건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함.

*기호4, 5: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외
건물이 소재함.

인접 도로상태

기호1, 2: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호3: 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호4, 5: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

*본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목은 답, 전 등으로서 소유자는 사인인바
경매참여시 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

*기호3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

*기호4, 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추
리사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 기호1 ~ 5 모두 건축신고지로서 지상에 건축공사 중
중단된 상태의 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 지상소재 수목 포함
-대지만 매각
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
-인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함
-본건 토지의 지목은 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33110 (3)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 83-1

용도: 전 (농지)

감정가: 67,450,000원

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 전라남도 화순군 화순읍 앵남리에 소재하며, '앵남교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 근린생활시설, 창고시설, 그리고 농경지가 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

본건 토지는 세장형(길쭉한 직사각형) 형태를 띠고 있습니다.

기호 1, 2, 4, 5 토지는 각각 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 기호 3 토지 역시 남동측으로 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

다만, 본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목은 답 또는 전으로, 소유자가 사인(개인)이므로 경매 참여 시 이를 참고해야 합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역에 해당하며, 개, 닭, 오리, 메추리(1000m 이내), 돼지(2000m 이내), 소, 말, 양, 사슴(300m 이내), 젖소(500m 이내) 사육 제한 구역에 포함됩니다. 또한, 철도보호지구에 해당합니다.

일부 필지(기호1, 4, 5)는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 접해 있습니다.

본건 토지의 지목은 '전'이나, 공부상 현황은 건축 신고지로, 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 매각에서 제외되는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

등기부등본 요약:

* 소유권 이전: 2006년 1월 9일 (조귀덕), 2016년 9월 13일 (박균상), 2017년 12월 6일 (이종순 - 매매)

* 근저당권: 담양새마을금고 (2018년 2월 13일, 1억 3천만원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 담양새마을금고 (2018년 2월 14일, 말소)

* 근저당권 공동담보: 박균상 (2020년 7월 16일, 5억원, 말소)

* 가압류: 주식회사 미림타일도기 (2024년 3월 25일, 9,078,300원, 말소)

* 임의경매: 박균상 (2025년 6월 24일, 말소)

총 등기부채권액: 639,078,300원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 앵남리는 화순읍의 외곽 지역으로, 주변에 근린생활시설, 창고시설, 농경지가 분포하고 있어 상업 및 산업 활동이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

'앵남교차로'에 인접하여 교통의 요지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

인근에 대규모 산업단지나 상업 중심지가 직접적으로 형성되어 있지는 않으나, 화순읍내 및 인근 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지가 포함되어 있어 비교적 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지는 지목이 '전'이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다.

건축 중단된 제시외 건물 소재: 공부상 '전'이나 현황은 건축 신고지로, 건축 공사 중단 상태의 제시외 건물이 소재하고 있으며, 이는 매각에서 제외됩니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

인접 필지와의 경계 불분명: 측량을 통해 정확한 경계를 확인할 필요가 있습니다.

도로 소유주: 본건 토지가 접하는 현황 도로의 소유자가 사인(개인)이므로, 도로 이용에 대한 제약이나 협의가 필요할 수 있습니다.

건축법 관련 사항: 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있어, 관련 건축법규 확인이 필요합니다.

원상회복 명령 가능성: 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있다는 화순읍장의 사실조회회신이 있습니다.

가축사육 제한 구역: 여러 종류의 가축에 대한 사육 제한이 적용되는 지역이므로, 축산업 관련 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

혐오시설 정보: 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 화순군 내에서 가축분뇨처리시설(퇴비공장) 건립 논의나 동물화장장 설립 추진 무산 사례 등, 축산업 관련 시설에 대한 주민 민감도가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 앵남리에 위치한 농지(전)로, 토지만 매각되는 임의경매 물건입니다.

계획관리지역으로 개발 가능성은 있으나, 현재 건축 중단된 건물이 있고 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 또한 도로 소유주 문제, 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 리스크 요인이 존재합니다.

주변 교통 요지인 '앵남교차로' 인근에 위치하고 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 제반 법규 및 현장 상황에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

'앵남교차로' 인근의 계획관리지역 토지로서, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

농지 취득 자격이 있는 실수요자라면, 법정지상권 등의 불확실성을 해소하고 토지 개발을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,450,000원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 산정에 한계가 있으나, 위에 열거된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 조사를 통해 실제 건축 중단된 건물의 상태, 주변 토지 이용 현황, 도로 접근성 및 소유 관계 등을 면밀히 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 확실히 한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

대항력 있는 임차인이 없으며, 인수할 보증금도 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

투자자 본인의 의사결정 및 리스크 감수 범위 내에서, 감정가 70% ~ 90% 수준에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

Disclaimer: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 관계 확인을 대체할 수 없습니다. 투자는 본인의 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.