나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33155 [2] 전라남도 나주시 산포면 내기리 695-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 신계마을 동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~4 공히 부정형 평지의 답임.

인접 도로상태

기호 1 : 맹지,
기호 2~4 : 포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 : 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역),가축사육제한구역(모든가축사육제한구역 밫가람동1,500m),비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 1은 공부상 전이나, 현황은 답임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33155 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남광주농업협동조합

1.2. 물건 내역

* 소재지: 전라남도 나주시 산포면 내기리 695-1

* 용도: 답 (실제 현황) / 공부상 전 (기호 1)

* 토지 면적: 3017.00㎡ (약 912.56평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 259,462,000원

* 감정평가서 요약: 본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 신계마을 동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지대임. [cite: Provided text]

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 신계마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지대로 이루어져 있음. [cite: Provided text]

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통임. [cite: Provided text]

* 인접 도로 상태: 기호 1은 맹지이며, 기호 2~4는 포장된 세로에 접함. [cite: Provided text]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도 지역: 생산관리지역

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역, 밫가람동 1,500m), 비행안전구역 (군사기지 및 군사시설 보호법) 중 비행안전제3구역 (비상)에 해당함. [cite: Provided text, 2, 3, 5]

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 소유권 변동: 이동재, 윤태일, 신우정외 1명 순으로 소유권 이전이 있었음.

* 부담 일자: 2022년 4월 21일 남광주농업협동조합 근저당권 설정 (600,000,000원), 2025년 6월 30일 남광주농업협동조합 임의경매 개시 결정 (511,312,968원).

* 등기부채권 총액: 600,000,000원.

* 말소 기준 권리: 2022년 4월 21일 근저당권 (을13)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 제공된 자료에 임차인 현황은 명시되어 있지 않으며, 임대 관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원임. [cite: Provided text]

* 주의: 임대차 관계가 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 임의경매 등 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보는 없음). [cite: Provided text]

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 지역 상권 특성

본건은 농경지대에 위치한 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 별도의 상업 시설은 발달하지 않은 것으로 보임. [cite: Provided text]

4.2. 주변 편의 및 문화 시설

나주시 관내에는 빛가람 호수 공원, 나주산림자원연구소, 영산포 홍어거리, 나주곰탕거리, 국립나주박물관 등이 소재하여 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있음. [cite: search result 7] 산포면 지역에는 농촌체험휴양마을들이 운영되고 있어 지역 특색을 활용한 프로그램 참여가 가능함. [cite: search result 13, 14]

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 농지 취득 자격 증명

농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있음. [cite: Provided text]

5.2. 맹지 (기호 1)

물건 중 기호 1 필지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있음. [cite: Provided text]

5.3. 비행 안전 구역 (군사 시설 보호법)

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역 제3구역에 해당하여 건축물의 높이 제한 등 행위 제한이 따를 수 있음. [cite: Provided text, 2, 3, 5, 6]

5.4. 공부상 지목과 현황 불일치 (기호 1)

기호 1 필지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '답'으로 이용되고 있어, 이를 인지해야 함. [cite: Provided text]

5.5. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자나 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음. [cite: Provided text]

6. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 산포면의 농경지로서, 감정가는 2억 5천만원대임. 토지 면적은 약 912평이며, 여러 필지로 구성되어 있음. 이 중 기호 1 필지는 맹지이며, 전체 필지가 비행안전구역에 속하여 건축 행위에 제한이 따를 수 있음. 농지 취득 자격 증명 필요라는 특별 매각 조건이 있으며, 임대차 관계는 불분명함. 권리 관계는 말소 기준 권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 단순함.

7. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 취득을 고려할 경우, 저렴한 감정가로 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회.

* 나주 지역의 특성상 향후 개발 가능성 또는 농업 진흥 정책 활용 가능성.

* 주변 관광 자원 및 농촌 체험 마을과 연계한 활용 방안 모색 가능. [cite: search result 7, 13, 14]

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 259,462,000원을 기준으로, 물건의 현황, 입지 조건, 제반 제한 사항, 권리 분석 결과, 그리고 응찰자의 낙찰 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 특히 맹지, 비행안전구역, 농지 취득 자격 증명 필요 조건 등을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내려야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.