나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33283 [2] 광주광역시 북구 오치동 866-2 공간 제20층 제2007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재""오치초등학교""동측 인근에 위치한""공간아파트 제3층 제307호, 제20층 제2007호""로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 중 제3층 제307호, 제20층 제2007호로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33283 (2)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 866-2, 공간아파트 제20층 제2007호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.10평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 서울보증보험주식회사 (채권자로서 본 경매 절차를 진행)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 "오치초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서 소유권 이전(1994년, 2016년) 후 근저당권, 가압류, 강제경매 등이 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2016년 10월 21일자 신한은행 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 없음. 낙찰자는 모든 부담을 소멸된 권리와 함께 인수하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 및 인근에 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 오치공간아파트

주소: 광주광역시 북구 오치동 866-2

사용승인일: 1994년 2월 28일

동수: 1개동

세대수: 280세대

건축물 정보 (단지 전체 기준): 총면적 23,140.6㎡, 주거전용면적 16,752.4㎡

최고/최저층: 20층 / 1층

주차: 총 76대 (지상 7대, 지하 4대 - *자료 상 일부 오류 가능성 있음*)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 9대, 지하 0대

5.2. 주변 편의시설

교육: 오치초등학교 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

기타: 주변에 상업시설 및 주거단지가 발달하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연식

1994년에 사용 승인된 건물로, 연식이 상당하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 매매가 변동성

최근 실거래 사례에서 가격 편차가 나타나고 있습니다. 2026년 2월 15층 거래가 84,000,000원, 2026년 2월 11층 거래가 124,000,000원, 2026년 4월 9층 거래가 95,000,000원으로, 층수와 거래 시점에 따라 가격 차이가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 오치동에 위치한 '오치공간아파트'로, 오치초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 20층의 고층으로 탁월한 조망권을 확보할 수 있으며, 권리 관계가 깨끗하여 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 다만, 1994년 준공된 건물로 연식이 있으며, 최근 거래 사례에서 가격 변동성이 관찰되는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고층의 희소성

20층 중 2007호는 해당 동의 최고층에 해당하여, 우수한 조망권과 개방감을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안전한 권리 관계

말소기준권리(근저당)보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

8.3. 양호한 입지 조건

오치초등학교와 인접하여 교육 환경이 좋고, 주변에 상업시설과 주거단지가 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정평가액은 105,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 2월 11층 거래가 124,000,000원으로 최고가를 기록했으며, 2026년 2월 15층 거래가 84,000,000원, 2026년 4월 9층 거래가 95,000,000원이었습니다.

본 건은 해당 아파트의 최고층(20층)이라는 점에서 시세보다 높은 가격을 받을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최고층의 이점과 최근 실거래 최고가(124,000,000원)를 고려할 때, 시세는 110,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 경매 낙찰은 시세 대비 저렴한 가격에 취득하는 것이 중요하므로, 입찰 전략 수립 시 감정가(105,000,000원)를 기준으로 경쟁 상황 및 현장 조사를 종합적으로 고려해야 합니다.

이에, 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

10. 혐오시설 관련 정보

주변 시설 조사 결과, 현재 제공된 정보와 검색된 자료에서는 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 내용은 발견되지 않았습니다. 광주시는 소각장 건설을 추진하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성이 낮은 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.