나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33155 [3] 전라남도 나주시 산포면 내기리 696 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 신계마을 동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~4 공히 부정형 평지의 답임.

인접 도로상태

기호 1 : 맹지,
기호 2~4 : 포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 : 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역),가축사육제한구역(모든가축사육제한구역 밫가람동1,500m),비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 1은 공부상 전이나, 현황은 답임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33155 (3)

소재지: 전라남도 나주시 산포면 내기리 696

용도: 답

감정가: 267,509,000원

토지면적: 3223.00㎡ (약 975평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남광주농업협동조합

1.2. 매각대상 및 조건

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특별매각조건: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 입찰보증금 미반환)

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 신계마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 둘러싼 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역 밫가람동1,500m) 및 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법, 비행안전제3구역(비상))에 해당합니다. 생산관리지역은 농업적 생산을 위한 지역으로, 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 접근로 상태

감정평가서상 기호 1 토지는 맹지이나, 기호 2~4 토지는 포장된 세로에 접해 있습니다. (본건 3223㎡가 위 기호들의 합계인지, 혹은 주요 접근로에 대한 정보인지 추가 확인이 필요합니다. 맹지일 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 남광주농업협동조합의 근저당(2022.04.21. 접수, 채권최고액 600,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 2025.06.30. 접수된 남광주농업협동조합의 임의경매개시결정(채권액 511,312,968원)이 본 경매의 개시 채권자입니다. 등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

3.2. 소유권 현황

소유권은 1987년 윤낙선 씨에게 이전되었고, 이후 2022년 신우정 외 1명에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황 정보는 확인되지 않았습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석이 어렵습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 편의시설 및 상업시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근의 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정이 보통이므로, 나주시내 또는 인근 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매각으로 인한 소유권 취득 시 '농지취득자격증명'이 반드시 필요합니다. 만약 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 맹지 가능성 (기호 1)

감정평가서 상 일부 기호(기호 1)가 맹지로 언급되어 있어, 본 토지가 맹지에 해당하거나 맹지 부분의 이용률이 낮을 경우 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 접근로 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 지정사항이 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

기호 1 토지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '답'으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 등기부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이를 인지해야 합니다.

6.5. 임대관계 미상

임대관계는 미상으로, 추후 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 경매가 (유찰 가능성)

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 감정가 대비 경쟁률 및 추가 유찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

7.2. 농지 투자 가능성

향후 농지 정책 변화나 지역 개발 가능성에 따라 투자 가치가 상승할 수 있습니다. 생산관리지역은 다른 지역에 비해 상대적으로 개발 가능성이 높을 수 있습니다.

7.3. 나주 혁신도시 인접성 (간접적)

본건이 위치한 산포면은 나주혁신도시와 인접해 있어, 향후 지역 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대해 볼 수 있습니다. (연합뉴스 2022.08.10 보도 사례 참조, 해당 보도는 신도리 일대 도시개발 사업 추진 관련 내용임.)

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 인수되는 보증금은 0원입니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 물건 상태, 법원 진행 상황, 응찰자 수 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 산포면 내기리의 생산관리지역 답입니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 맹지 가능성, 각종 개발 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 하지만 농경지로서의 가치와 나주혁신도시 인접성 등을 고려할 때, 관련 법규를 충분히 숙지하고 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 해소할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히, 농지 취득 및 관리 규정을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33155 (3)

소재지: 전라남도 나주시 산포면 내기리 696

용도: 답

감정가: 267,509,000원

토지면적: 3223.00㎡ (약 975평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남광주농업협동조합

1.2. 매각대상 및 조건

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특별매각조건: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 입찰보증금 미반환)

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 신계마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 둘러싼 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역 밫가람동1,500m) 및 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법, 비행안전제3구역(비상))에 해당합니다. 생산관리지역은 농업적 생산을 위한 지역으로, 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 접근로 상태

감정평가서상 기호 1 토지는 맹지이나, 기호 2~4 토지는 포장된 세로에 접해 있습니다. (본건 3223㎡가 위 기호들의 합계인지, 혹은 주요 접근로에 대한 정보인지 추가 확인이 필요합니다. 맹지일 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 남광주농업협동조합의 근저당(2022.04.21. 접수, 채권최고액 600,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 2025.06.30. 접수된 남광주농업협동조합의 임의경매개시결정(채권액 511,312,968원)이 본 경매의 개시 채권자입니다. 등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

3.2. 소유권 현황

소유권은 1987년 윤낙선 씨에게 이전되었고, 이후 2022년 신우정 외 1명에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황 정보는 확인되지 않았습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석이 어렵습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 편의시설 및 상업시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근의 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정이 보통이므로, 나주시내 또는 인근 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매각으로 인한 소유권 취득 시 '농지취득자격증명'이 반드시 필요합니다. 만약 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 맹지 가능성 (기호 1)

감정평가서 상 일부 기호(기호 1)가 맹지로 언급되어 있어, 본 토지가 맹지에 해당하거나 맹지 부분의 이용률이 낮을 경우 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 접근로 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 지정사항이 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

기호 1 토지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '답'으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 등기부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이를 인지해야 합니다.

6.5. 임대관계 미상

임대관계는 미상으로, 추후 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 경매가 (유찰 가능성)

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 감정가 대비 경쟁률 및 추가 유찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

7.2. 농지 투자 가능성

향후 농지 정책 변화나 지역 개발 가능성에 따라 투자 가치가 상승할 수 있습니다. 생산관리지역은 다른 지역에 비해 상대적으로 개발 가능성이 높을 수 있습니다.

7.3. 나주 혁신도시 인접성 (간접적)

본건이 위치한 산포면은 나주혁신도시와 인접해 있어, 향후 지역 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대해 볼 수 있습니다. (연합뉴스 2022.08.10 보도 사례 참조, 해당 보도는 신도리 일대 도시개발 사업 추진 관련 내용임.)

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 인수되는 보증금은 0원입니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 물건 상태, 법원 진행 상황, 응찰자 수 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 산포면 내기리의 생산관리지역 답입니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 맹지 가능성, 각종 개발 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 하지만 농경지로서의 가치와 나주혁신도시 인접성 등을 고려할 때, 관련 법규를 충분히 숙지하고 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 해소할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히, 농지 취득 및 관리 규정을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.