나이스옥션 법원경매 순천 2026타경159 [1] 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 102동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 소재 "원앙골마을" 북동측 인근에 위치한 광양펠리시아아파트 제102동 제17층 제1702호로서 주위는 산업단지, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 준공업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 17층 1702호로서, 외벽 : 석재마감, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측으로 차량 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 102동 17층1702호

용도: 아파트

감정가: 148,000,000원

토지면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.57㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 소재 "원앙골마을" 북동측 인근에 위치한 광양펠리시아아파트 102동 17층 1702호로서, 주위는 산업단지, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 준공업지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

광양펠리시아 아파트 단지는 총 497세대로 이루어져 있으며, 2022년 10월에 입주한 5년차 단지입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

아파트 단지 남서측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

교통 편의시설로는 원앙골 버스 정류장이 인근에 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 20층 건물 중 17층 1702호입니다.

외벽은 석재 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 일부 타일 마감 등입니다. 창호는 새시 창호입니다.

토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2024년 1월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

등기부채권 총액은 900,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (이동진)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 16일

확정일자: 2023년 5월 3일

배당신고일자: 2025년 5월 27일

대항력: 있음

비고:

* 주의 문구: 임차인 이 은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 및 말소 권리

인수되는 권리: 주택임차권 (이동진, 2025년 5월 27일 접수, 을1)은 '인수'로 명시되어 있습니다.

말소되는 권리: 소유권이전 신탁등기 말소, 가압류(주택도시보증공사, 휴먼스토리즈), 압류(부산진구, 광양시), 강제경매(채권자 이OO) 등은 말소기준권리보다 늦거나 동일하여 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 광양펠리시아 아파트는 옥곡면에 위치하며, 주변에는 산업단지, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 준공업지대입니다.

광양펠리시아 아파트 단지는 2022년 10월 준공된 신축 아파트로, 인근 산업단지 및 제철소 근로자 수요를 겨냥해 기획되었습니다.

인근에는 광양동부농협 하나로마트 로컬푸드직매장이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 환경

주변 편의시설로는 버스정류장이 있으며, 광양동부농협 하나로마트 로컬푸드직매장 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 있습니다.

또한, 낙원어린이집이 인근에 위치하고 있습니다.

다만, 본 건 주변은 산업단지와 농경지가 혼재하는 지역으로, 산업단지에서 발생하는 환경적 요인(소음, 먼지 등)의 영향을 받을 수 있습니다.

인근 황금산업단지 및 관련 지역에서 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치 관련 주민 민원이 제기된 사례가 있어, 해당 지역의 환경 문제에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 준공업지대 및 산업단지 혼재: 주변에 산업단지가 혼재하고 있어 주거 쾌적성 측면에서 영향을 줄 수 있으며, 이로 인한 소음, 먼지 등의 환경적 요인 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미분양 및 공매 이력: 광양펠리시아 아파트 단지는 준공 후 미분양 및 대규모 공매가 진행된 이력이 있어, 지역 부동산 시장 상황에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인한 권리 관계 명확화.

* 본 물건이 소재한 지역의 장기적인 발전 가능성 및 시세 변동 추이 파악 필요.

* 건설 경기 침체로 인한 미분양 및 공매 이력이 있었던 단지이므로, 현 시점의 시세와 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 옥곡면에 위치한 광양펠리시아 아파트입니다. 차량 및 대중교통 이용이 비교적 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 이 의 존재이며, 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 주변 산업단지와의 혼재 및 과거 미분양 및 공매 이력 등은 신중한 접근을 요합니다.

8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 보증금 100,000,000원의 인수 가능성은 별도로 고려해야 합니다.)

감정가: 148,000,000원

예상 입찰가는 감정가 148,000,000원을 기준으로, 지역 시세, 경매 시장 동향, 본건의 권리 분석 결과(임차인 인수 금액 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

광양펠리시아 아파트 18평(전용 45.57㎡)의 적정 호가 추정치는 2026년 10월 기준 저층 7천~7.5천만원, 중층 7.3천~7.5천만원, 고층 7.4천만원 수준으로 분석되었습니다. 급매 시 7천만원부터 나올 수 있습니다. 해당 정보는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 판단이 필요합니다.

참고로, 본 아파트 단지는 과거 대규모 공매가 진행되었으며, 일부 세대는 감정가의 반값 수준까지 하락한 이력이 있습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.