나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50551 [1] 전라남도 구례군 구례읍 백련리 380 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 구례군 구례읍 백련리 소재 '백련리사무소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복2차선포장도로에 접하고, 동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2025-04-10), 도시계획구역(2005-11-28), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구례북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청운유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(2011-06-27)<도시저소득주민의주거 환경개선을위한임시조치법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2026타경50551 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 구례군 구례읍 백련리 380에 위치하고 있으며, 토지 약 139.00㎡(약 42.06평)와 건물 약 68.58㎡(약 20.75평)를 포함합니다.

감정가는 92,857,880원입니다.

용도는 단독주택이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상으로 포함됩니다.

주요 특징으로는 주거환경개선지구에 속하며, 제시외 건물 109.40㎡(약 33.09평)가 포함되어 일괄 매각으로 진행됩니다.

건축물 현황은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌치장, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 전라남도 구례군 구례읍 백련리 소재 '백련리사무소' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

물건 북측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 동측으로는 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2004년 10월 20일 접수된 구례농업협동조합의 근저당(을4)입니다.

이 근저당을 포함하여 을구의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부등본상 총 채권액은 90,538,198원이며, 이는 감정가 대비 낮은 수준입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 관련 내용을 반드시 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

백련리 지역은 구례읍 내에서도 주거 중심의 한적한 지역으로 파악됩니다.

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 정비 및 발전 가능성이 있습니다.

인근에 백련리사무소가 위치하며, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 및 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있어, 주요 상권 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

물건지 인근에는 '구례북초등학교'와 '청운유치원'이 위치하고 있어 교육 환경을 이용하기에 편리합니다.

지역 커뮤니티 시설 및 주민센터 등의 공공시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

인근 버스 정류장을 통해 구례읍 시내 및 주변 지역으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시세는 유사한 면적의 단독주택이 약 1억 3천만원에서 1억 5천만원 선에서 거래된 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 109.40㎡(약 33.09평)가 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 건물의 현황, 법적 측면, 사용 가치 등을 면밀히 검토해야 합니다.

'주거환경개선지구'로 지정된 지역 특성상, 향후 도시계획이나 개발 사업 추진에 따라 토지 이용이나 건물 상태에 변동이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역(전축종)'으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 '구례북초등학교', '청운유치원'이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호를 위한 규제일 뿐 혐오시설과는 거리가 멉니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군에 위치한 단독주택으로, 기본적인 주거 생활이 가능한 지역에 소재합니다.

토지와 건물, 그리고 상당 면적의 제시외 건물까지 일괄 매각되는 점, 주거환경개선지구라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물의 처리 문제와 임대 관계 미상이라는 점은 사전 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

향후 주거환경개선지구 지정에 따른 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

적절한 수리를 통해 제시외 건물을 활용하거나, 건축 계획을 통해 부지를 효율적으로 사용할 가능성이 있습니다.

주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여, 시세 차익 또는 실거주 목적 투자로서의 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 92,857,880원입니다.

주변 단독주택의 최근 거래 사례를 고려할 때, 유사 면적의 부동산은 약 1억 3천만원에서 1억 5천만원 선에서 거래되었습니다.

이러한 시세 수준과 물건의 특성(제시외 건물 포함, 주거환경개선지구 등)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

다만, 제시외 건물의 상태 및 활용도, 그리고 주거환경개선사업의 구체적인 계획 등에 따라 가치가 달라질 수 있으므로, 현장 조사와 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 단정하기 어렵지만, 시세 수준과 감정가를 고려하여 9천만원 초중반대에서 1억 1천만원 내외의 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이 점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.