나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50642 [1] 전라남도 순천시 낙안면 옥산리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 전라남도 순천시 낙안면 옥산리 소재 옥산마을내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지역임. 기호3 : 본건은 전라남도 순천시 낙안면 석흥리 소재 흥림마을 북측 근거리에 위치하며, 부근은 순수 산림지대임.

교통상황

공히 본건 및 인근까지 소형 차량 진입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리 평지의 건부지, 기호3 : 부정형 급경사지의 자연림임.

인접 도로상태

공히 포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역,가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3 : 농림지역, 생산관리지역,가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 목조 스레이트지붕위 함석보강 단층건으로, 외벽 : 몰탈위페인트, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시 및 목재창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50642 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사삼정산업

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 순천시 낙안면 옥산리 212-4

용도: 단독주택

토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

건물면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물 제시외면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

총 건물 면적 (주건물+제시외): 85.80㎡ (약 25.95평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 목조 스레이트지붕위 함석보강 단층건

외벽: 몰탈위페인트

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시 및 목재창

주요 설비: 위생설비, 난방설비 등

이용 상태: 주택으로 이용중

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 27,472,650 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 낙안면 옥산리 소재 옥산마을 내에 위치하며, 주변은 순수 농촌 지역임. 또한, 감정평가요항표상 기호3으로 분류된 물건은 순천시 낙안면 석흥리 소재 흥림마을 북측 근거리에 위치하며, 순수 산림지대임. 이는 본건 토지가 다양한 지형과 용도를 포함할 수 있음을 시사함.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 소형 차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임. 포장된 도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 현황

감정평가상 기호1은 사다리 평지의 건부지로, 기호3은 부정형 급경사지의 자연림으로 파악됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같음.

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역)

기호3: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2000m, 500m 거리제한), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역.

이러한 복합적인 토지 이용계획 및 제한 상태는 재산권 행사 및 개발에 있어 중요한 고려사항이 될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 1995-09-12: 윤동섭 소유권 이전 (갑1)

- 2022-12-02: 윤양훈 소유권 이전 (증여) (갑2)

- 2026-05-06: 주식회사삼정산업 강제경매 개시 결정 (갑3, 말소기준권리)

- 2026-05-26: 동안산세무서장 압류 (갑4)

* 건물 등기부 요약

- 2002-01-25: 윤동섭 소유권 보존 (갑1)

- 2022-12-02: 윤양훈 소유권 이전 (증여) (갑2)

- 2026-05-06: 주식회사삼정산업 강제경매 개시 결정 (갑5, 말소기준권리)

- 2026-05-26: 동안산세무서장 압류 (갑6)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 최선순위 말소기준권리는 2026년 5월 6일 접수된 주식회사삼정산업의 강제경매개시결정(갑3/갑5)임.

본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑4/갑6 압류 등)는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시 사항은 없음.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 현황 조사를 통해 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 확인해야 함. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 상관없이 주의가 필요함.

4. 상권분석

순천시 낙안면 옥산리 일대는 순수 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 환경임.

주요 상권 및 편의시설(대형마트, 병원, 금융기관 등)은 순천시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능함.

교통 접근성은 소형 차량 진입은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

본건은 전원생활 또는 농업용 토지로서의 가치를 지니며, 일반적인 도심 상권 분석과는 다른 접근이 필요함.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 제공하지만, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있음.

인근 마을(옥산마을, 석흥리 소재 마을)을 통해 기본적인 생활 인프라를 공유할 수 있으나, 쇼핑, 의료, 교육 등 주요 생활 서비스는 순천시내로의 이동이 필수적임.

자가용 보유 시 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상되나, 대중교통 이용자는 이동 시간 및 편의성을 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 감정평가 상 기호3의 경우 농림지역, 산림지대, 경사지 등 복합적인 용도 제한 및 지형적 특성이 있어 건축, 개발, 토지 이용 등에 제약이 클 수 있음. 이는 재산 가치 및 활용도에 직접적인 영향을 미칠 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물 52.50㎡가 포함되어 있으나, 이 건물의 노후도, 불법 건축 여부, 철거 가능성 등은 별도 확인이 필요함.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

* 농촌 지역 특성: 농촌 지역은 도시 지역에 비해 부동산 거래량이 적고, 매각 시 가격 형성이나 매수자 확보에 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 낙안면 옥산리에 소재한 단독주택 및 토지임.

작은 규모의 주택과 부속 건물, 그리고 상당 면적의 토지를 일괄 매각하는 물건임.

하지만 감정가가 2천만원대로 매우 낮게 책정된 점, 토지 이용계획상 농림지역, 산림지대, 경사지 등 개발 및 이용에 제한이 따르는 부분이 상당 부분을 차지할 것으로 추정되는 점은 유의해야 함.

농촌의 자연환경을 활용한 전원생활, 주말주택, 또는 농업용 부지로서의 가치를 고려할 수 있으나, 투자 목적보다는 실거주나 특정 목적을 가진 접근이 더 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 매우 낮은 감정가는 숨겨진 가치가 있거나, 투자자들의 관심이 덜한 틈새시장을 노릴 기회가 될 수 있음.

* 자연환경: 순수 농촌 및 산림 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 명도의 번거로움이 적을 수 있음 (단, 점유 관계 확인 필수).

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 27,472,650원을 기준으로, 물건의 현황 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

현 시세 대비 저평가 가능성과 함께, 토지 이용 제한 및 농촌 지역 특성을 감안하여 감정가 대비 90% ~ 100% 수준의 입찰가가 형성될 것으로 예상됨.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 24,725,000원 ~ 27,473,000원 으로 추정되며, 주요 입찰 희망가는 약 26,100,000원 선에서 고려해볼 수 있음.

다만, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 변동될 수 있으므로, 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.