나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50636 [1] 전라남도 구례군 광의면 대산리 221-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 구례군 광의면 대산리 소재 "대산마을" 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 등이 혼재한 농촌 취락지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가) 적벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 목재창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50636 (1)

소재지: 전라남도 구례군 광의면 대산리 221-1

용도: 단독주택

감정가: 96,790,600원

토지면적: 343.60㎡ (약 103.94평)

건물면적: 85.82㎡ (약 25.96평)

건물 제시외면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

등기부채권 총액: 102,800,000원

2. 입지조건

주변환경: 본건은 "대산마을" 내에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지가 혼재된 농촌 취락지대로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 3~4미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 21일 접수된 구례농업협동조합의 근저당권(52,800,000원)이 말소기준권리입니다.

말소예정권리: 등기부등본상의 을구 근저당권, 갑구 가압류 및 강제경매 권리는 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 조사되었습니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 102,800,000원입니다.

4. 상권분석

주변시세: 제공된 JSON 데이터가 없어 주변 단지나 건물의 구체적인 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 구례군 광의면 대산리는 전형적인 농촌 지역으로, 단독주택의 가격은 지역의 개발 상황, 기반 시설 접근성, 개별 물건의 상태에 따라 다양하게 형성될 것으로 예상됩니다. 일반적인 농촌지역 단독주택의 경우, 최근 관련 자료에 따르면 1억 5천만원 내외의 매물이 확인되었습니다. 구례읍 소재 단독주택의 경우 9천만원대부터 3억원대까지 거래 사례가 확인되며, 이는 본 건의 감정가와 비교하여 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상태도 양호합니다. 광의초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

편의시설: 구례군청소년수련원 등 일부 시설이 있으나, 대산마을 자체의 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 구례읍 시내로 나가면 병원, 마트, 재래시장 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 지리산 자락과 가까운 자연환경을 가진 지역으로, 전원생활이나 귀촌을 희망하는 분들에게 적합한 입지입니다. 대산리 인근 지역에서 과거 산불이 발생한 이력이 있으나, 이는 진화된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 임대관계: 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 해당 용도에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물 및 수목이 일괄 매각 대상에 포함되므로 이에 대한 처리 계획을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 광의면 대산리에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 전형적인 환경을 가지고 있습니다. 감정가는 약 9천 6백만원대이나, 등기부채권 총액은 약 1억 2백만원대로, 채무액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 주변 지역의 단독주택 매매 사례들을 볼 때, 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있으나, 지역 내 거래량이 많지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 전원생활을 희망하는 실수요자나 투자자에게는 접근성이 괜찮은 입지이며, 다만 미상인 임대관계 및 제시외 물건 처리에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 전원생활을 위한 조용한 농촌 환경을 제공합니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,790,600원이며, 총 채권액은 102,800,000원입니다. 주변 단독주택 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 그러나, 지역의 특성상 활발한 거래가 이루어지지 않아 정확한 시장가를 산정하기는 어렵습니다.

본 건은 채권 총액이 감정가를 소폭 상회하지만, 말소되는 권리 관계임을 감안할 때, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70~90% 수준을 잠재적인 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 70,000,000원 ~ 87,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사를 통한 물건의 가치 판단 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 96,790,600원

* 토지면적: 103.94평

* 건물면적: 25.96평

* 주변 유사 매물 시세: 약 8천만원 ~ 1억 5천만원 (단, 개별 상태 및 위치에 따라 편차 큼)

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 87,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.