나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50676 [1] 전라남도 순천시 옥천동 226-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 옥천동 소재 '현대아파트' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근은 곤란하나, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하고 비교적 시중심부 인근에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 평탄한 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 현황 북측으로 노폭 약 1.5m 내외의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역이고, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지 역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 후면 '건물평가요항표' 참조바람. 2) 기타사항: 본건 토지의 서측 일부는 타인점유상태, 북측 일부는 현황 도로로 이용중인 것으로 추정됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가): 본건은 목조시멘트 기와지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 1978년 02월 28일에 사용승인되었으나, 지속적인 개.보수로 경과년수에 비해 현상 및 관리상태는 무난함. 외벽: 적벽돌쌓기 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ∼ㄹ))이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(2-가): 공부상 면적은 61.61㎡이나 현황 실측면적은 76.2㎡로서, 개략적인 실측 면적을 기준으로 평가하였고, 공부상 기와지붕이나 현황 강판지붕임. 일련번호(2-나): 현황 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 탐문한 바, 공유자중 1인이 거주중인 것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각, 지분 매각, 지분 비율에 따른 제시외 건물 및 수목 포함, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50676 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전라남도 순천시 옥천동 226-16

채권자: 신한카드주식회사 (신OOOOOO)

1.2. 물건 현황 (용도, 면적, 감정가)

용도: 단독주택

총 토지면적: 178.00㎡ (약 53.85평)

총 건물면적: 70.87㎡ (약 21.44평)

건물 제시외면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

감정가: 35,926,800원 (3592.68만원)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지지분: 44.5㎡ (약 13.47평)

건물지분: 17.72㎡ (약 5.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 옥천동 소재 '현대아파트' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 곤란하나, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하고 비교적 시중심부 인근에 위치하는 등 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 사다리형으로서, 인접지 및 인접도로와 평탄한 단독주택부지로 이용 중임. 지적상 맹지이나, 현황 북측으로 노폭 약 1.5m 내외의 진입도로가 개설되어 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지의 용도지역은 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(주거지역)에 해당함.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 공원 등)이 소재하며, 순천남초등학교 등 교육시설이 약 1~1.5km 이내 거리에 위치함. 인근 지역에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 2026년 5월 13일 신한카드주식회사의 강제경매 신청으로 개시되었으며, 해당 등기부채권 총액은 89,489,958원임. 말소기준권리는 신한카드주식회사의 근저당임.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 경매로 인하여 말소기준권리 및 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 차임)

임차인 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2003-09-04)이 대항력을 보유하고 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 및 명도 관련 사안 발생 가능.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향 (연립다세대 비교 분석)

본건과 동일 단지는 아니나, 인근 '옥천파크빌' (연립다세대, 2003년식, 전용면적 84.81㎡)이 2025년 7월 84.81㎡ 기준으로 12,500만원에 거래된 사례가 있음. 본건은 단독주택이며 지분 매각으로 직접 비교는 어려우나, 주변 주거지 내에서의 부동산 가치 형성 수준을 참고할 수 있음.

4.2. 감정가 적정성 검토

본건의 감정가는 3592.68만원으로, 지분 매각, 연식, 제시외 건물 및 수목 포함, 대항력있는 임차인 존재 등 복합적인 요소를 고려한 것으로 판단됨. 토지 지분 면적(44.5㎡) 및 건물 지분 면적(17.72㎡)의 가치를 감안할 때, 잠재적 가치 대비 저평가되었을 가능성도 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

본건 소재지는 순천시 중심부 인근으로, 차량 접근은 다소 불편하나 대중교통 이용이 가능함. 주변 주택가 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 시 중심부 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 사항

토지 및 건물 모두 지분 매각으로 진행되므로, 타 공유자와의 협의를 통한 재산권 행사가 필요함. 공유물 분할 소송 또는 협의 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 관련 사항 (대항력, 보증금 0원)

대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었음. 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인의 점유 및 명도에 대한 법적 절차 진행이 필요할 수 있으며, 보증금 0원 신고 사유에 대한 추가 확인이 권장됨.

6.3. 토지 점유 및 현황 도로 관련 사항

토지의 서측 일부가 타인 점유 상태로 추정되며, 북측 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 추정됨. 이는 토지 사용 및 이용에 제약을 줄 수 있는 요인이므로 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요함.

6.4. 건물 공부상 면적과 현황 면적 차이

건물(일련번호 2-가)의 경우, 공부상 면적(61.61㎡)과 현황 실측 면적(76.2㎡)에 차이가 있음. 이는 추후 건물 등기부 정리 시 반영이 필요할 수 있음.

6.5. 제시외 건물 멸실

일련번호(2-나)의 단층 창고(9.26㎡)는 현황 멸실된 상태로, 이는 건축물대장 등 공부 정리 시 반영이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 순천시 옥천동에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 물건임. 지분 매각이라는 복잡성이 있으나, 인근의 주거지로서의 입지, 향후 개발 가능성 등을 고려할 수 있음. 대항력있는 임차인, 토지 일부 타인 점유, 현황 도로 이용 추정 등의 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 공유자 협의 및 명도 계획을 철저히 수립해야 함.

8. 투자 포인트

* 소액으로 순천시 옥천동 소재 단독주택의 지분을 취득할 수 있는 기회.

* 향후 공유물 분할을 통한 단독 소유권 확보 시 가치 상승 기대.

* 지분 매각 특성상 시세 대비 저가 매수 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,926,800원이며, 인수 보증금은 0원으로 예상됨. 주변 시세 및 본건의 지분 매각, 권리관계, 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 예상되는 명도 비용, 공유물 분할 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있음. 본건의 지분 비율과 권리관계의 복잡성을 고려하면, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.