나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31331 [1] 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하여 제반 교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 101호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 강화 유리창 등, 일련번호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 1층 102호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 페인팅 등, 창호 : 강화 유리창 등, 일련번호(3 ~ 5)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 6층 602호, 6층 606호, 7층 708호로. 외벽 : 돌 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

일련번호(1)은 소매점(7-ELEVEN 및 일부 공실), 일련번호(2)는 소매점(공실), 일련번호(3 ~ 5)는 아파트로 이용중임

설비내역

본건 단지는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지의 주상용건부지임.

인접 도로상태등

본건은 지적도상 소로각지에 접하고, 단지 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 일련번호 (1), (2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역)<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31331 (1)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 903,000,000원

토지면적: 40.98㎡ (약 12.39평)

토지지분: 40.9773㎡ (약 12.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 178.12㎡ (약 53.91평)

건물지분: 178.12㎡ (약 53.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비아신용협동조합 (등기부 을1 근저당권, 갑5 임의경매)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

지적도상 소로각지에 접하고 있으며, 단지 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

본 건 대지권은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 비아신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

대항력있는 임차인 현황:

* 주식회사공사중푸드마켓

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2015-03-11

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 명시되지 않은 임대차 계약으로 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 향후 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

- 권리분석: 대항력이 있어 인수될 수 있습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 보증금 기준)

등기부채권 총액은 약 86억 7천만원으로 매우 높은 편입니다.

등기부상 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 근저당, 전세권설정, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 현재 임의경매로 인해 매각이 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약에는 관련 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 일반상업지역에 위치한 근린상가로서, 인근에 상업용 부동산이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

현재 일련번호(1)은 7-ELEVEN 편의점 및 일부 공실로 이용 중이며, 일련번호(2)는 공실로 이용 중입니다.

주상복합 건물 내 상가로서 고정 고객 확보가 가능하나, 공실 발생은 상권의 활력 저하를 나타낼 수 있습니다.

전통상업보존구역으로 지정되어 있어 상권의 특성이 유지될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 건이 속한 영무파라드주상복합 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

광주세무서가 인근에 위치하고 있으며, 주변 교통망을 통해 시내 이용이 편리합니다.

본 건은 광주중앙초등학교의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

건물 내 6층 및 7층에는 아파트(일련번호 3~5)가 있어 주거 환경이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 권리:

- 대항력있는 임차인(주식회사공사중푸드마켓)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 낙찰자가 명도를 책임져야 할 수 있습니다. 명도 시 예상치 못한 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

- 등기부채권 총액이 매우 높아 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행 중이나, 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준으로, 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

공부와의 차이:

- 제공된 정보상 '공부와의 차이' 항목에 특이사항은 없습니다.

기타 참고사항:

- 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인의 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 동구의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 등기부채권 총액이 매우 높아 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

7-ELEVEN 편의점이 입점해 있으나 일부 공실이 있어 상권 활성화 여부에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 광주 중심상권에 위치하여 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

- 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

- 주상복합 내 상가로 고정 고객 확보 용이성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 903,000,000원을 기준으로 산정하되, 명도 관련 비용 및 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 대금 외 추가 인수되는 보증금은 없습니다.

본 건의 경우, 대항력있는 임차인의 명도 난이도와 높은 채권 총액 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 시세 확인, 상권 분석 강화, 명도 가능성 및 소요 기간에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.