나이스옥션 법원경매 청주 2026타경166 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 청원구 오창읍 장대리 소재 '오창초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층건내 제3층 제311호, 제6층 제605호, 제6층 제606호로서 외벽: 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

기호(1-가),(2-가),(3-가): 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2-가),(3-가)건물은 현황 복층구조임. - 본건 토지의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목은 '임야' 이나, 토지대장 및 현 '대' 로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경166 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1, 3층 311호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

토지지분: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물면적: 51.50㎡ (약 15.58평)

건물지분: 51.5㎡ (약 15.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 장대리 소재 '오창초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 제6층 건물 내 제3층에 위치하며, 외벽은 돌붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m 이내 협의업무위탁 2024.9.23)에 해당합니다.

* 주변 시설: '오창초등학교' 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 자체적인 조사 결과, 본건 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 2020-02-07 접수된 한국공항공사 명의의 전세권설정 (70,000,000원)으로, 본 경매절차에서 말소됩니다.

* 임의경매 개시 결정: 갑2, 2026-05-11 접수된 한국공항공사 명의의 임의경매 (250,000,000원)로, 본 건 경매의 근거가 되는 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 70,000,000원 (전세권) + 250,000,000원 (임의경매) = 320,000,000원으로, 감정가 대비 채권 총액이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 한국공항공사: 보증금 70,000,000원, 차임 0원.

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 임차인 한국공항공사의 경우, 등기부등본상 전세권 설정이 말소되었으며, 현황 임차인으로서 대항력이 없는 것으로 파악되므로 별도의 인수 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 경매로 인해 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 오창읍 창리 지역의 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 상권 내에 위치합니다.

* 오피스텔 및 상가 등 복합 용도로 이용되고 있으며, 주변 아파트 단지와 오창초등학교 등의 배후 수요를 바탕으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 다만, '업무시설' 및 '제1종근린생활시설' 용도로 건축물대장에 기재되어 있어, 오피스텔 외 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 오창초등학교가 있어 교육환경이 양호합니다.

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지들과 혼재된 지역으로 주거 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

* 본건 건물은 2013년 9월에 사용 승인되었으며, 내부 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 전유부 정보에 따르면 해당 호실은 3층에 위치하며, 현황 복층 구조로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목 불일치: 공부상 토지 지목은 '임야'이나, 토지대장 및 현황은 '대'로 등재되어 있어 추후 소유권 행사에 있어 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역에 해당하여 고도 제한 등 군사 작전과 관련된 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액: 채권자 한국공항공사의 채권 총액(250,000,000원)이 감정가(87,000,000원) 및 최근 매매가(83,000,000원)에 비해 매우 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이나, '제1종근린생활시설', '공동주택' 등 복합 용도로 기재되어 있어, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있을 경우 문제가 될 수 있습니다. (다만, 현황 이용 상태는 오피스텔로 기재됨)

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 오창읍에 위치한 오피스텔로, 오창초등학교 인근에 자리하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 건물 자체의 관리 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리상 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지 지목 불일치, 비행안전구역 편입, 그리고 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 유찰을 통한 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회를 노려볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임차인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계가 깨끗합니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 오창읍 지역의 오피스텔 수요를 고려할 때, 직접 거주하거나 임대를 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 주변 개발 잠재력: 오창읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 유찰 발생 시 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(39-1번지) 4층 오피스텔이 2024년 10월 30일에 83,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 87,000,000원입니다.

본 건은 3층이며, 현황 복층 구조로 이용 중입니다. 인수해야 할 보증금이 없고, 권리상 문제는 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 다만, 토지 지목 불일치 및 비행안전구역 편입 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 75,000,000원 정도의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가와 감정가 사이의 가격으로, 유찰 시 더욱 적극적인 판단이 가능할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.