나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600965 [1] 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 103동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 "서대전초등학교" 동측 인근에 위치하는 미르마을아파 트(총 15개동 1,135세대) 103동 1층 104호로서, 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 다가 구주택, 학교 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장 및 '서대전네거리 역'이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콩크리트구조 경사지붕 15층 건물중 1층 104호로서, (2005.09.28 사용승인) 외벽:시멘트몰탈위 페인트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 내 평탄하게 조성된 아파트(미르마을아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

사면이 중로 및 소로에 접하고, 남서측 및 남동측으로 단지내 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-06-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2025-01-03)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-06-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2014-10-24)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-06-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교, 충남여자고등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-08)(호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-10-08)(호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025-01-03)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 주거환경개선지 구(용두1지구주거환경개선지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준 적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600965 (1)

소재지: 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 103동 1층104호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 17,300,000원

사용승인일: 2005년 9월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

토지지분: 2.369㎡ (약 0.72평)

건물면적 (전용면적): 36.63㎡ (약 11.08평)

건물지분: 3.663㎡ (약 1.11평)

참고: 건물지분은 전체 전용면적 36.63㎡의 1/10에 해당합니다.

1.3. 입지조건

위치: 대전광역시 중구 용두동 소재 "미르마을아파트" 103동 1층 104호

주위환경: 본건은 "서대전초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등이 혼재된 주택지대로 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스승강장 및 도시철도 1호선 "서대전네거리역"이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로상태: 본건 아파트 단지는 중로 및 소로에 접하고 있으며, 남서측 및 남동측으로 단지 내 진출입이 가능합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2026년 5월 11일 주식회사벤투라인베스트먼트대부 (강제경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

주요 권리사항:

* 2005년 11월 30일: 김은희 (소유권이전)

* 2013년 10월 14일: 여운희 (소유권이전)

* 2025년 3월 27일: 김충겸 외 4명 (소유권이전, 상속)

* 2026년 5월 11일: 주식회사벤투라인베스트먼트대부 (4번 김충겸 지분 강제경매, 말소기준권리)

* 2026년 5월 28일: 국민건강보험공단 (4번 김충겸 지분 압류, 말소)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 주택지대 내에 위치하며, 각종 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. "서대전초등학교" 등 교육시설이 인접해 있습니다. "서대전네거리역"을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.6. 생활정보

주변 교육시설: 서대전초등학교, 충남여자중학교, 충남여자고등학교, 호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교 등이 소재합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설, 단지 내 복리시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등)이 있습니다.

주차정보: 단지 내 총 1086대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 이 중 692대는 실내 자동 주차 시스템, 394대는 옥외 자동 주차 시스템입니다.

1.7. 잠재적 리스크

지분매각 물건: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 타 공유자와의 협의 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못하게 되므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. (단, 우선매수권 신고 후 매수보증금 미납 시 실효되며, 이후에는 행사 불가합니다.)

정비구역 및 촉진지구 지정: 본건은 재정비촉진지구, 주거환경개선지구에 해당하여 향후 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 지연, 추가 부담금 발생 등의 변동 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역이며, 여러 도로 관련 도시계획이 지정되어 있습니다. 또한, 다수의 학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 미르마을아파트의 지분 매각 물건입니다. 아파트 단지 내 위치하며, 초등학교 및 역세권 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건이며, 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 정비구역 지정으로 인한 불확실성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 명도 관련 리스크가 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

미래 가치 잠재력: 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

초역세권 및 학군: 서대전네거리역 인근이며, 다수의 학교가 밀집한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

저평가 가능성: 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 리스크로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있으나, 이는 반대로 높은 위험을 수반합니다.

1.10. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 자료에 따르면, 미르마을아파트 단지 내 59.78㎡ (약 18평) 면적의 아파트가 29,200,000원에 거래되었고, 84.98㎡ (약 25.7평) 면적의 아파트는 39,250,000원에서 39,400,000원 사이에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 환산 시, 본건과 같은 36.63㎡ (약 11.08평) 전용면적의 아파트 전체의 시장 가치는 약 17,000,000원 ~ 18,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 해당 아파트 전체 면적의 1/10 지분을 매각하는 것으로, 지분 가치는 약 1,700,000원 ~ 1,800,000원 수준으로 산출됩니다.

그러나 본건의 채권액은 13,770,530원이며, 감정가는 17,300,000원으로 책정되었습니다. 이는 최근 실거래가에 기반한 지분 가치 추정치보다 매우 높은 수준입니다.

따라서 본건은 시장 가치 대비 감정가 및 채권액이 상당히 높게 형성된 상황이며, 지분 매각 및 공유자 우선매수라는 위험 요소를 고려할 때, 입찰 참여 시 극도의 주의가 필요합니다.

현 시세 기준 및 위험 요소를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 2,500,000원 ~ 3,500,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 실제 낙찰 가능성을 보장하지 않으며, 법원 경매 절차 및 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

1.11. 주변 혐오시설 정보

현재 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 아파트 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거지, 상업시설, 학교 등으로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.