나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50508 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 180-1 청주센트럴리슈빌디에스 33층3307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 ‘청주중앙여자고등학교’ 서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 근린생활시설, 주거용 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내간선도로(1순환로) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하4층, 지상33층 건물 내 제33층 제3307호로서 외벽: 석재, 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(복도식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주상복합아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 서쪽으로 왕복6차선 포장도로, 남쪽 및 북쪽으로 노폭 6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50508 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 180-1, 청주센트럴리슈빌디에스 33층 3307호

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.9127㎡ (약 1.79평)

건물면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

건물지분: 37.9303㎡ (약 11.47평)

전용면적: 37.9303㎡ (약 11.47평)

총면적 (건축물): 24,983.63㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동성건설

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 청주중앙여자고등학교 서쪽 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근 지역은 단독주택, 근린생활시설, 주거용 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내간선도로(1순환로) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 서측으로 왕복 6차선 도로, 남측 및 북측으로 노폭 6m 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 현대카드 가압류 (2025.09.18 접수)이며, 본건 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

* 선순위 권리: 을1 순위 주택임차권 (2026.01.15 등기).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 1월 12일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 을1 순위 주택임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금: 130,000,000원)

1.3. 상권분석

* 입지: 청주시 서원구 사창동의 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 교육시설(청주중앙여자고등학교 등)과 근린생활시설, 주거용 오피스텔 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통망: 시내 주요 도로인 1순환로와 인접하고 버스 정류장이 가까워 시내 접근성이 우수합니다.

* 지역 특성: 일반상업지역 내 주거 시설이 밀집된 곳으로, 배후 수요가 확보된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 33층 건물 중 33층에 위치한 아파트(복도식)입니다.

* 준공 연월: 2023년 4월 24일 사용 승인된 신축 건물입니다.

* 단지 정보: 청주 센트럴 리슈빌 DS 아파트로, 총 298세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 교육: 청주중앙여자고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 위험 요소로, 임차인 김 의 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 권리관계: 다수의 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 경매 절차 진행 중 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 총 부담액 증가: 입찰가 외에 인수해야 할 보증금이 상당하므로, 총 실질 매수 비용이 높아집니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 4월에 준공된 신축 아파트라는 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다.

* 실거주 목적이라면, 인수해야 할 보증금을 고려하여 총 매수 비용을 신중하게 산정해야 하며, 투자 목적이라면 예상 수익률 분석 시 인수 보증금을 반드시 포함해야 합니다.

* 권리 분석 상 인수되는 임차권 외에는 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 보증금 인수 부분에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트(2023년 4월 준공)로서 하자 및 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 청주시 서원구 사창동의 우수한 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 교통이 편리하며, 인근 교육 시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 최근 매매 사례 (면적 유사, 25층): 155,000,000원 (2026년 5월)

* 최근 매매 사례 (면적 유사, 14층): 150,000,000원 (2026년 6월)

* 본건은 33층 고층이므로, 최근 거래가를 기준으로 시세는 150,000,000원 ~ 158,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 주의사항: 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다.

* 따라서, 실질적인 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금 130,000,000원'이 됩니다.

* 예상 입찰가는 물건의 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 158,000,000원)와 인수 보증금(130,000,000원)을 고려하여, 총 부담액이 시장 가치를 크게 상회하지 않는 선에서 보수적으로 산정해야 합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가 범위는 30,000,000원 ~ 50,000,000원으로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 보증금 인수 후 총 투자 비용 대비 수익률 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.