나이스옥션 법원경매 청주 2026타경173 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 77-7 금천뉴타운아파트 상가비동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 ‘금천고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지내 상가로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 3층 건물내 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 페인트 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

세광교회에서 전체(3개의 공간으로 분리되어 있는 상태)를 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 가장형의 평지로 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 금천동 77-7 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나래유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나래유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임. 2. 금천동 77-16 : 자연녹지지역, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나래유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임. 3. 금천동 115-80 : 금천동 77-7번지와 합병되어 말소됨. 4. 금천동 115-81 : 금천동 77-7번지와 합병되어 말소됨. 5. 영운동 36-3 (행정관할구역 변경후 금천동 77-19) : 금천동 77-7번지와 합병되어 말소됨. 6. 용정동 343-5 (행정관할구역 변경후 금천동 77-21) : 금천동 77-7번지와 합병되어 말소됨. 7. 용정동 343-32(행정관할구역 변경후 금천동 77-22) : 금천동 77-7번지와 합병되어 말소됨.

공부와의 차이

기준시점 현재 본건 대지권의 목적인 기호 3,4,5,6,7 토지는 기호1 토지에 합병된 상태이고 기호2 토지의 집합건물 등기사항전부증명서상의 지목은 '전' 이나 토지대장상 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 점포(종교시설)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경173 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 77-7 금천뉴타운아파트 상가비동 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 127,000,000원

토지면적: 93.23㎡ (약 28.20평)이며, 토지지분 또한 93.23㎡ (약 28.20평)입니다.

건물면적: 173.60㎡ (약 52.52평)이며, 건물지분 또한 173.6㎡ (약 52.52평)입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금천새마을금고 (등기부요약상 확인)

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 ‘금천고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지내 상가로서 제반 주위환경은 보통시됩니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다. 단지내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 있습니다. 금천뉴타운아파트 단지는 1993년에 준공되었으며, 약 783세대로 구성되어 있습니다. 해당 지역은 용암2택지개발지구에 속해 있어 주거 및 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 3월 7일 접수된 금천새마을금고의 근저당권입니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현황 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김선일

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

배당신고일자: 2026-08-06

대항력: 없음

* 임차인: 세광교회

보증금: 30,000,000원

차임: 600,000원

대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가로, 주된 배후수요는 금천뉴타운아파트 단지 내 거주민입니다. 주변 아파트 단지의 안정적인 수요를 바탕으로 근린생활시설로서의 기능이 기대됩니다. 유사한 상가 시설의 임대 사례를 보면, 카페, 부동산, 분식점 등이 입점하여 운영되고 있으며, 단지 내 및 주변 유동인구를 바탕으로 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 인근에 동남지구 및 용암2지구와 같은 대규모 택지개발지구가 있어 향후 상권의 확장 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

주요 교육시설로는 금천고등학교, 나래유치원, 청운중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 금천성모의원, 한마음약국 등 의료시설과 다양한 음식점, 편의점 등의 상업시설이 근처에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 점포는 종교시설(세광교회)로 이용 중입니다. 현재 임차인이 대항력은 없으나, 퇴거 과정에서 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구) 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 관련 법규가 적용됩니다.

* 집합건물 등기사항전부증명서상 지목과 토지대장상 지목 간에 차이가 있습니다 (집합건물 등기사항전부증명서: '전', 토지대장: '대'). 이는 경매 진행 시 큰 문제는 되지 않을 수 있으나, 확인이 필요합니다.

* 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인 외 특이사항은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후수요를 확보하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재 종교시설로 이용 중인 점포의 명도 리스크는 존재하나, 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 주변 택지개발지구의 영향으로 향후 상권 활성화 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 수요층 확보 용이.

* 용암2택지개발지구 및 동남지구 개발의 수혜 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 종교시설 외 다양한 근린생활시설로 업종 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 127,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 현황, 상권, 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 명도 비용, 인테리어 비용, 공실 위험 등을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.