나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31110 [1] 경기도 김포시 사우동 1224 농장마을 신안아파트 102동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포과학기술고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 다세대주택등 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져 있고 본 아파트단지 남측으로는 장릉산이 인접하고 있습니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통 정도 이며, 차량으로 5분 이내 거리에 김포골드선 '사우역'이 소재합니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상 15층 건물 내 9층 일부호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

공부상 용도는 아파트입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 다각형(ㄴ자형) 토지로, 주위는 남서측 상향 완경사지대를 이루고 있으며, 농장 마을 신원아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지(농장마을 신원아파트) 북서측으로 폭 15미터 도로에 접하며, 북동측으로 폭 약 12미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류 (폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화 예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포중,김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역 (방공기지 : 1km)(2026-01-29)(협의지역, 공군 제8542부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(북변처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26. 8.25.)토지정보과문의) 기호2: 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류( 폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포중,김포과학기술고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)(2026-01-29)(협의지역, 공군 제8542부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구 (도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화 예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(북변처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31110 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1224 농장마을 신안아파트 102동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

건물 면적: 84.44㎡ (약 25.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행

특이사항: 유동화물건, 정비구역, 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 김포시 사우동 소재 '김포과학기술고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다. 단지 남측으로는 장릉산이 인접해 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 차량으로 5분 이내 거리에 김포골드라인 '사우역'이 소재합니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지는 북서측으로 폭 15미터 도로에, 북동측으로 폭 약 12미터 도로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설: '김포과학기술고등학교', '김포여자중학교', '김포고등학교', '김포중학교' 등 교육시설이 인근에 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역(방공기지: 1km)으로 지정되어 있어 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 주요 권리 내용:

* 말소기준권리: 2020년 12월 4일 접수된 국민은행 근저당 (을13).

* 이후 권리: 페퍼저축은행 근저당 (을14), 주식회사한국시스템가설산업 가압류 (갑24), 국민건강보험공단 압류 (갑26).

* 임의경매 개시결정: 페퍼저축은행 (갑25, 2026-05-13).

* 모든 권리는 말소기준권리 이하 순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정남영

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025년 9월 3일

* 확정일자: 2025년 9월 2일

* 배당신고일자: 2026년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 정 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 정보 (2026년 6월~7월 기준):

* 84.44㎡ (약 25.55평): 1층 245,000,000원

* 58.8㎡ (약 17.8평): 7층 249,000,000원, 8층 220,000,000원

* 본 물건(84.44㎡, 9층)의 감정가는 289,000,000원으로, 최근 동일 면적 실거래가(245,000,000원) 대비 높은 편입니다. 58.8㎡ 면적의 실거래가 범위도 220,000,000원 ~ 249,000,000원으로, 감정가와의 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 경사스라브 지붕, 지상 15층 건물 중 9층 일부 호입니다.

* 이용상태: 공부상 용도는 아파트입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 사우농장마을신안아파트는 1998년 12월 31일 사용승인되었으며, 총 10동 651세대로 구성되어 있습니다.

* 면적 정보: 본 물건의 전용면적은 84.44㎡ (약 25.55평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구 및 정비구역: 향후 도시 개발에 따른 가치 상승이 기대될 수 있으나, 사업 추진 시기 및 방식에 대한 불확실성이 존재하며, 관련 기관과의 협의가 필요합니다.

* 공항 고도제한 지구 및 관련 구역: '고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)', '장애물제한표면구역', '진입표면구역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역: '방공기지(1km)'에 인접하여 군사시설법에 따른 제한이 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정기간(25.8.26.~26.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 합니다.

* 유동화 물건: 채권 양도 등 복잡한 금융 거래 과정을 거친 물건으로, 권리관계 확인에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 이해관계인 협조 미흡: 임대 관계를 파악하기 어려워 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동에 위치한 역세권 아파트로, 교통 접근성이 우수합니다. 84.44㎡ (약 25.55평) 면적에 해당하는 9층 물건입니다. 재정비촉진지구 지정 등의 개발 호재가 있지만, 공항 고도 제한, 군사시설 보호 구역 등 여러 법규에 의한 제약 사항이 존재하여 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준 권리 이하 모두 소멸되어 명확하나, 임차인과의 원활한 명도가 중요합니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포골드라인 사우역 도보 5분 거리 역세권 입지.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적 개발 가치 잠재력.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 깔끔한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 289,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (84.44㎡ 기준): 2026년 7월, 1층 매매가 245,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (58.8㎡ 기준): 2026년 6월~7월, 220,000,000원 ~ 249,000,000원

* 본 물건은 9층으로 1층보다는 유리하며, 84.44㎡ 면적을 고려할 때 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 감정가와 시세의 차이를 감안하고, 각종 규제 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.