나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31124 [1] 경기도 김포시 사우동 1474 풍년마을 127동 9층 905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동에 소재하고, "사우역" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 하천 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 내 9층 905호이며, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

"아파트"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통하여 외부 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 건물은 사용승인일(2001.8.31.) 이후 약24년이 경과되었으며, 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

건물의 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부천지원 2026타경31124 (1) 사건의 경매 대상 물건에 대한 분석 자료입니다.

* 사건번호: 부천지원 2026타경31124 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 1474 풍년마을 127동 9층 905호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 내 9층 905호

* 사용 승인일: 2001년 8월 31일 (준공 24년 경과)

* 감정가: 341,000,000원

* 토지 면적: 40.61㎡ (약 12.28평)

* 건물 면적: 84.39㎡ (약 25.53평) - 전용면적

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 경기도 김포시 사우동에 소재하며, 지하철 "사우역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 하천 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 도로 상태: 아파트 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 관련 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기일: 2001년 10월 29일

* 소유권 이전 등기일: 2002년 3월 29일, 2017년 7월 3일

* 말소 기준 권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (접수일자: 2017년 7월 24일)

* 최근 채무 (말소 예정): 주식회사 한결철강 근저당 (접수일자: 2019년 6월 13일, 채권 최고액 300,000,000원)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정 (채권자: 주식회사 한결철강, 접수일자: 2026년 5월 13일)

* 등기부 채권 총액: 392,280,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 김포시 사우동은 김포시의 중심 지역 중 하나로, 주거, 상업, 행정 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 상업 시설: "사우역"을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 배후 수요: 주변에 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 상업 시설 이용객 및 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 사우역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 교육: 단지 인근에 예원유치원, 진명유치원이 있으며, (상대보호구역) 주변에 학교들이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 사우역 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 공원/녹지: 인근에 하천이 위치하고 있으며, 추가적인 공원 및 녹지 시설은 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

* 주차: 해당 아파트 단지의 총 주차 대수는 228대로, 세대당 주차 가능 대수는 약 1대 이상으로 예상됩니다. (건축물대장 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 본 건물은 2001년 8월 31일 사용 승인 이후 약 24년이 경과하여 노후화가 진행되었습니다. 건물 노후화에 따른 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 방문하여 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 고도 제한(해발 112.86m~371.43m 미만)이 있는 고도지구에 해당합니다. 또한, 중로3류(폭 12m~15m), 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등 공항 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 토지 거래 제한: 본 물건은 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.). 해당 기간 내 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으나, 지역 개발 계획 및 민원 발생 가능성 등을 고려하여 추가적인 조사가 필요합니다.

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 김포시 사우동 소재 풍년마을 아파트는 사우역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 2001년에 준공된 건물이지만, 매각으로 인해 모든 부담 있는 권리가 소멸되므로 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 24년 경과로 인한 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성과 공항 관련 법규 등 일부 제한 사항을 염두에 두어야 합니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점을 바탕으로 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 사우역이 인접하여 지하철 이용이 편리하며, 이는 부동산 가치 상승의 주요 요인으로 작용합니다.

* 생활 인프라: 주변 상권 발달로 인한 풍부한 생활 편의시설은 거주 만족도를 높여 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 관계 문제가 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 18일, 18층 거래: 345,000,000원

* 2026년 7월 17일, 15층 거래: 315,000,000원

* 2026년 7월 29일, 8층 거래: 300,000,000원

* 시세 종합: 전용면적 84.39㎡ (약 25.53평) 기준, 최근 3개월간 매매가는 3억 원에서 3억 4,500만원 범위에서 형성되었습니다.

* 감정가 대비 분석: 본건 감정가는 341,000,000원으로, 최고 실거래가와 유사한 수준입니다. 최근 실거래가 평균은 약 3억 2천만 원 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 감안하고, 최근 매매 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 내부 상태를 확인하고, 최신 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.