나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503815 [1] 인천광역시 부평구 청천동 396-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청수사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503815 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 114,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 396-8, 4층 401호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 51.77㎡ (약 15.66평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

준공일: 1999년 6월 26일 (사용승인일 기준)

외벽: 인조석 붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 새시 창호 등

1.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

지역 지구: 준공업지역

기타 제한: 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청수사거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 출입이 가능한 도로망을 갖추고 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 준공업지역에 인접해 있어 공장 등 산업시설과 혼재하는 특징이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503815)으로, 접수일자는 2026년 5월 13일입니다. 이보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 경매개시결정으로 인해 등기부상 을구 11번 주택임차권(임승민, 보증금 135,000,000원)을 포함한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2026년 3월 6일

배당신고일자: 2026년 6월 27일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 1,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임승민)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 10월 14일 / 2022년 9월 22일

배당신고일자: 2024년 8월 19일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 135,000,000원은 말소 대상입니다. 다만, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸 여부가 최종 결정될 수 있습니다. 현재 등기부상으로는 말소 처리되어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 박 임차인의 보증금 1,000,000원은 대항력 존재로 인한 인수 가능성 검토 필요)

4. 상권분석

본건은 인천광역시 부평구 청천동의 준공업지역과 주거지역이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 분포하여 지역 내 소비 수요는 존재하나, 대규모 상업 지구로 보기는 어렵습니다. 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권의 성격을 띱니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 접근도 용이합니다. 주변에는 일반적인 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

동류형의 다세대주택 및 아파트 단지가 주변에 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 소음이나 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박 는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 최종 낙찰 시 해당 보증금의 실질적인 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이라는 특이사항은, HUG의 채권 회수 또는 보증 이행 과정에서 발생한 복잡한 사안을 시사합니다. 이는 물건명세서 상의 임차권 소멸 여부와 관련이 있을 수 있으며, 법적 절차 및 HUG와의 조율 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. HUG가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 복잡한 권리관계로 인해, 낙찰 후에도 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일까지) 등 다양한 법적 제한을 받고 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 물건으로, 감정가는 114,000,000원입니다. 다세대주택으로 주거 및 교통 여건은 무난하나, 준공업지역에 위치하여 일부 산업시설과 혼재하는 특성이 있습니다. 권리관계상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 1,000,000원 인수 가능성과, 채권자이자 임차인인 HUG(주택도시보증공사)의 복잡한 권리관계 및 인수조건 변경 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낙찰 가능성

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재하며, 본건 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단될 경우 투자 가치가 있습니다. 특히, HUG 관련 복잡한 권리관계로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

인천 부평구 청천동 일대는 도시 재생 및 재개발 사업이 추진될 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건 건물의 면적(51.77㎡)과 연식(1999년 준공)을 고려할 때, 평당 약 170만 원 ~ 220만 원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 114,000,000원 (약 220만 원/㎡)입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 1,000,000원 인수 가능성, 그리고 HUG의 복잡한 인수조건 변경 및 권리관계로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 충분히 고려하고, 인수 보증금이 없다는 전제 하에, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 더욱 정밀하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.