나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503778 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 704-2 대림하이츠 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천학산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형토지로 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503778 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 704-2 대림하이츠 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.965㎡ (약 6.34평)

건물면적: 37.02㎡ (약 11.19평)

건물지분: 37.02㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.1. 물건개요

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2002년 2월 1일 (건축물대장 기준)

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천학산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리(권리순위 중 가장 선순위이며, 매각으로 소멸되는 권리)는 2021년 10월 13일 인천광역시미추홀구청장의 압류 등기임.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됨. 등기부등본 상 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 73,000,000원) 또한 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리(미소멸 권리)는 없음.

임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자: 김 ))

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-13

확정일자: 2016-09-22

배당신고일자: 2021-12-13

대항력: 없음

비고: 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 73,000,000원 (을구 7번 주택임차권 금액)

4. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 학익동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심인 곳임.

학익지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설

인천학산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경

채권자이자 경매개시결정권자인 서울보증보험(SGI)과 관련된 조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 경매 진행 과정에서의 추가 변동 가능성을 염두에 둘 필요가 있음.

감정평가액 대비 시세

본건 감정평가액은 80,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적 물건의 거래 가격이 이를 하회하는 경향을 보임. 신중한 시세 조사가 필요함.

건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 2002년으로, 건축한 지 20년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 것이 가장 큰 장점임. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됨.

다만, 제공된 주변 시세 정보 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항임. 주변 개발 계획(학익지구)을 감안할 때 장기적인 관점에서의 투자 가치를 평가할 수 있음.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

실거주 및 임대 용이: 주거 지역에 위치하며 학군 및 교통이 보통 수준으로, 실거주 또는 임대 목적 투자에 적합함.

9. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 5월 기준)

* 광림빌라 (35.86㎡): 40,000,000원 (약 111.6만원/㎡)

* 촌마을빌라B동 (54.85㎡): 90,000,000원 (약 164.1만원/㎡)

* 부흥빌라트B동 (41.06㎡): 66,500,000원 (약 162.0만원/㎡)

본건 건물면적: 37.02㎡

시세 및 감정가 비교 분석

제공된 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 광림빌라(35.86㎡)는 40,000,000원에 거래되었으며, 이는 본건 감정가(80,000,000원)의 절반 수준임. 부흥빌라트B동(41.06㎡)은 66,500,000원에 거래되어 본건 감정가와 다소 차이를 보임. 촌마을빌라B동은 면적 대비 가격이 높게 형성되었으나, 본건과 면적 차이가 있음.

건물 노후도 및 위치 등을 감안할 때, 실거래가 중 광림빌라의 가격 수준 또는 그보다 약간 높은 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있음.

건물면적 37.02㎡에 보수적인 시세(약 120만원/㎡ ~ 150만원/㎡)를 적용 시, 예상가는 다음과 같음.

* 최저 예상가 (120만원/㎡): 37.02㎡ * 1,200,000원/㎡ = 44,424,000원

* 최고 예상가 (150만원/㎡): 37.02㎡ * 1,500,000원/㎡ = 55,530,000원

본건은 권리상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세 차이가 분명히 존재하므로, 시장가치에 근접한 보수적인 입찰이 권장됨.

추정 보수 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 60,000,000원

*본 입찰가는 현재 시점에서 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 경매 현장의 경쟁률, 추가 정보 공개, 또는 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.