나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513587 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 18-112 제이프라임빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하는 지하철 1호선 "주안역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "주안역" 및 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내, 제4층 제402호로서, 외벽: 타일 붙임 및 스톤코트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 18-112 제이프라임빌 4층402호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 석정로423번길 34)

1.2. 건물 용도

다세대주택

1.3. 토지/건물 면적

토지 면적: 30.15㎡ (약 9.12평)

건물 면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

1.4. 감정가

155,000,000원

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 사건 번호

인천지방법원 2025타경513587 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 지하철 1호선 "주안역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 진입이 가능합니다. 또한, 인근에 지하철 1호선 "주안역" 및 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑13, 2025-03-20)입니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금 인수 금액은 0원으로 산정되었습니다.

3.3. 말소되는 권리

본 경매 절차를 통해 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 모든 등기부상의 권리가 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임차인: 박 )

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-07

* 확정일자: 2021-04-05

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 말소동의 확약서가 제출되었으며, 이에 따라 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

주안역 역세권의 입지를 바탕으로 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역입니다. 인근 상업시설은 주안역 주변 상권을 통해 이용 가능하며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

최근 3개월 이내 주변 시세 분석 결과,

* 2026년 5월 거래된 세명쉐르빌(2001년식, 43.33㎡, 3층)은 8,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡, 4층)은 12,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 대일빌라(1993년식, 44.4㎡, 3층)는 9,000만원에 거래되었습니다.

본 물건은 2012년에 신축된 건물로, 전용면적 62.30㎡(약 18.85평)입니다. 이는 최근 거래 사례 중 가장 유사한 신축 연도(2012년) 및 층수(4층)를 가진 화인에이스빌(44.77㎡)의 12,200만원보다 면적이 더 넓다는 점을 고려해야 합니다. 본건의 감정가는 155,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격대와 유사하지만, 면적 대비 가격으로는 다소 높은 편에 해당할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주안역을 중심으로 형성된 도심 지역에 위치하여 교통이 편리하며, 각종 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 용이합니다. 지역 내 편의시설 및 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 물건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 등재되어 있으며, HUG의 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 조건에 대한 세부적인 확인은 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안역 역세권에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. HUG 관련 이슈는 인수 보증금 0원 및 말소동의 확약서 제출로 리스크가 낮다고 판단됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 탁월한 입지 및 교통 환경.

* 2012년 신축으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리 상태 양호 예상.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리가 용이함.

* HUG 관련 채권 및 임차권 문제가 인수 부담 없이 말소될 가능성이 높아 안정적인 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

토지 면적: 30.15㎡ (약 9.12평)

건물 면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

최근 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 면적(62.30㎡)과 신축 연도(2012년)를 감안하여 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. 유사 연도(2012년)의 44.77㎡ 물건이 12,200만원에 거래된 점을 참고하여, 면적 증가분을 반영하고 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.