나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503814 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-131 새빛하이츠빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근 '백범로'에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 1996-12-20) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 창호 : PVC섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량 통행 불가한 통로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 있음. 임차보증금 77,000,000원, 임대차계약일자 2022.10.06, 확정일자 2022.10.19

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503814 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-131 새빛하이츠빌라 3층302호

용도: 다세대주택

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 13.30㎡ (약 4.00평)

건물면적: 36.18㎡ (약 10.93평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 1996년 12월 20일

1.3. 경매 정보

감정가: 62,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근 '백범로'에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 차량 통행이 불가한 통로에 접해 있어 차량 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(2026타경503814)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부요약에 따르면, 본 경매 절차로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 18번 주택임차권 등기(김동현, 77,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 27일

* 확정일자: 2022년 10월 19일

* 대항력: 없음

분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 경매 후 명도에 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자는 등기사항이 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 사례 분석

최근 3개월간 인근 지역의 유사 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 31일: 인천 남동구 간석동 508-34번지, 신축(2014년), 전용면적 64.73㎡(약 19.61평), 173,000,000원

* 2026년 3월 6일: 인천 남동구 간석동 412-9번지, 신축(1987년), 전용면적 47.56㎡(약 14.37평), 120,000,000원

* 2026년 3월 4일: 인천 남동구 간석동 774-19번지, 신축(1991년), 전용면적 34.65㎡(약 10.47평), 55,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 건물면적 36.18㎡(약 10.93평)이며, 1996년에 건축되었습니다.

가장 유사한 거래 사례인 1991년식, 34.65㎡(약 10.47평) 다세대주택이 55,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 62,000,000원으로, 유사 면적 및 연식 대비 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 더 크고 신축에 가까운 건물들의 거래가는 시세의 상한선을 보여주는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 간석3동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 각종 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 주변으로 다수의 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

* HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있는 물건으로, 이는 권리 분석에 긍정적인 영향을 미칩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 철저한 권리 분석과 잔금 납부 전 권리 변동 사항 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 본건은 1996년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 남측 통로가 차량 통행 불가하여 주차 및 차량 접근에 불편이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 리스크

* 현장 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설 등 특이사항은 발견되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 및 검색 결과 기준)

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 명확한 권리 관계와 임차인 대항력 부재로 명도 리스크가 적습니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 잠재력 보유.

8. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경503814 물건은 간석동에 위치한 다세대주택으로, 준공된 지 약 30년이 되었으나 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 노후화 및 도로 접근성 제한 등의 단점은 있으나, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,000,000원이며, 유사한 연식과 면적의 최근 거래 사례가 55,000,000원임을 고려할 때, 경쟁 상황과 물건의 정확한 상태를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 62,000,000원

(주: 위 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 그리고 본건의 명확한 권리 관계를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.